南京2023年城市更新第三批项目，南京这个重磅项目复活

靴子落地！江宁开市客（costco）地块于8月2号正式成交，总投资1亿美元！另外，销声匿迹多年的南京“迪士尼”也即将复活。近日，江宁方山板块动静不断，为10余盘“厮杀”的楼市注入了活力。

方山板块新盘价格约2.8-3万/㎡，主打低密宜居，户型段选择丰富，90-200㎡洋房、小高层、别墅项目均有在售，竞争尤为激烈。

方山南，单是中海一家房企就入驻3盘，分别为中海观山樾、中海方山印，以及今年4月拿下的中海G18地块，预计今年10月上市；大学城板块的凤溪苑、伟星万科四季光年，为纯地铁盘，吸引大批青年置业群体。

近两年，区域一直主打“新方山”概念，但板块也存在一些固有问题，如距离主城远，方山南部交通不便，无地铁规划，一二手房价格无倒挂等。

配套无“硬伤”的现状下，方山板块究竟值不值得入手？在售10余盘又如何选择？今天我们做了一篇最全解析！

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01

世茂梦工厂复活、开市客地块正式成交！

根据早期规划，南京世茂梦工厂项目选址位于方山以南高新园片区，主要建设内容包括“梦工厂”品牌乐园、动漫文化主题商业、酒店、住宅配套等，全部建成后总建筑面积将超过220万平方米。

整体分三期开发，未来定位南京版“迪士尼”，这是继南京欢乐谷后，又一个值得期待的大型综合游乐项目，建成后预计将吸引大批游客打卡，也为江宁乃至整个南京的发展注入活力。

世茂梦工厂前期效果图

无独有偶，除世茂梦工厂之外，位于方山南板块的开市客（Costco）地块（东至丽泽路、南至梦幻路、西至规划道路、北至吉印大道），于7月1日在南京土地市场网上挂出，于8月2日正式成交，预计2024年建成。

开市客（Costco）以东有不少新房项目，包括中海观山樾、中海方山印、远洋万和方山望等，一街之隔就是今年4月上市的中海G16地块。

Costco效果图

2021年6月，开市客（Costco）集团与江宁高新区签署投资协议，全国首家包含开市客全部会员服务的旗舰店超市项目落户江宁，根据规划，项目总投资约1亿美元，总建筑面积约5.4万平方米，计划2024年开业。

目前南京大型仓储式超市，山姆会员店、麦德龙宜家，均集中于雨花南站附近，去年开业的盒马X会员店位于燕子矶新城，江宁中远郊地块虽多，但很少引入这类仓储超市，开市客（Costco）算江宁第一家。（据小道消息说，Costco是江宁从雨花板块“抢”来的，可见这番发展决心~）

一直以来，商业都是方山的短板，现有商业街仅文鼎广场、龙湖新壹城等老牌商业，新晋江宁G99商业尚未招商，若开市客（Costco）如期开业，将直接弥补方山南板块大型商业的空缺，提升来往人流量，是方山今年最有力的一剂“强心针”。

除游乐、商业规划之外，方山板块现有配套基本齐全，地铁1号线底站为药科大学站，可以惠及方山北、大学城板块，方山南距离地铁还有约3公里距离，近绕城高速、宁杭高速、机场高速、龙眠大道等主干道；

医疗方面，方山北有南京医科大学附属逸夫医院，近九龙湖的同仁医院，阿尔文医院进入封顶阶段；教育方面，齐武路小学已开学，另有月华路小学（力小分校）等。

个人认为最值得一提的是方山板块的环境，包括方山风景区的自然环境，与高校林立的人文环境，方山大学城汇集中国药科大学、南京传媒学院、南京晓庄学院、金陵科技学院等众多高校，高知人群居多。

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02

10余盘相互“厮杀”！方山南竞争激烈

聊完配套，还得说回楼市，众所周知，江宁发展经历了“三部曲”，方山也不例外。

近20年以来，方山板块早已走过1.0刚需时代、2.0别墅时代，如今正在进入3.0多样时代。

方山1.0：2002年3月，江宁大学城正式创建，07年开始，不少房企将目光投至尚未完全开发的方山，五矿地产首先挺进，打造了近30万方的东方龙湖湾，吸引大批高校师生在此安家；

方山2.0：2010年后，方山板块稀缺自然资源得到挖掘，别墅产品开始依山而建，景枫你山、鲁能泰山7号线等产品相继亮相，终于改善群体争先涌入；

方山3.0：如今的方山在售盘普适性更强，由纯刚需逐渐至刚改过渡，项目类型不再局限，包括高层、小高层、洋房、叠墅等，改善客也不乏多种选择。

据调查，方山片区购买人群以地缘客、江宁大学城高校师生、医药行业从业者为主（因板块内有中国药科大学，医药谷产业），也有百家湖老小区换房改善者，新盘价格约2.8-3万/㎡，多100㎡起步户型，整体购房门槛不高，首付三成，总价200-650万不等。

从地图上看，环方山又分为3个子板块，方山北、方山中、方山南，整体约10盘相争，主要在售盘集中在方山南，竞争也最为激烈。

方山南主要在售盘（竞争最激烈）：中海观山樾、中海方山印、中海G16（规划已出）、远洋万和方山望、山和宸园、五矿澜悦溪山。

区位上看，5盘紧挨在一起，配套共享；面积段上看，均有刚需小户型在售，户型段丰富，中海方山印有200㎡以上的大户型；装修上看，除了山和宸园毛坯交付，其他4盘均带装修，中海观山樾另有1500元/㎡可选装修包；价格上看，5盘相差不大，首付均为3成。

中海G16：项目拟建21栋低密住宅楼、商业配套等，最快10月上市，与2024年开业的开市客（Costco）一街之隔，紧邻方山风景区，隔壁就是规划中的小学。

G16地块于今年4月被中海以底价13.5亿拿下，毛坯限价28300元/㎡，与区域最高毛坯限价相比上涨了300元/㎡。

从公开的效果图看，项目品质感较强，外立面采用大面积玻璃幕墙，品质感拉满。

中海观山樾：在售1-2、15-17号楼房源，户型建面约89、106、116、130㎡，均价约2.9-3.2万/㎡，另有1500元/㎡装修包可选，精装包含东芝中央空调、博世地暖、百朗新风，首付3成。

中海方山印：中海方山印在售少量带装修房源，户型建面约104㎡、105㎡、107㎡、127㎡、208㎡、245㎡，均价约30138元/㎡，具体一房一价。

值得一提的是，今年6月，南京15盘拟交付，有两盘都位于方山南板块，分别是中海方山印、五矿澜悦溪山，其中中海方山印进度肉眼可见，8号楼已内装完工。方山印于去年3月底首开，如今仅过去一年零三个月就迎来交付，惊叹之余，不得不让人佩服央企中海的速度。

山和宸园：山和宸园目前在售1、4-8、10、12-15、19-21号楼房源，建面约89-139㎡户型，毛坯交付，销许均价约24500-27195元/㎡起。

方山中主要在售盘（最靠近地铁）：凤溪苑、伟星万科四季光年

方山中部东侧，地铁沿线主要在售两个盘，凤溪苑距离南京交院站仅约300米，伟星万科四季光年距离中国药科大学站仅约800米，地段最占据优势。

凤溪苑、伟星万科四季光年两盘旗鼓相当，凤溪苑价格更高，有142㎡大户型，且距离地铁更近，仅300米；伟星万科四季光年则对刚需更为友好，总价更低，且规划配有小型商业。

凤溪苑：项目于今年1月首开96套房源，当日售罄~ 创下方山板块内佳绩，客户群为在校学生、1号线沿线上班族、江宁地缘客改善。目前在售2、5号楼房源，销许均价约32080元/㎡，户型建面约89、128、142㎡，精装修交付。

凤溪苑首开现场

伟星万科四季光年：目前主力在售1、4、6号楼带装修房源，销许均价约26624元/㎡，户型建面约89、106、125㎡；8、9号楼即将收官，户型89㎡起。项目规划配有2.3万方活力街区，居民日常下楼购物可以满足。

方山北主要在售盘（定位纯改善）：樾山林语、联发翡翠方山

与方山南、中部楼盘不同的是，樾山林语、联发翡翠方山两个盘都属于大户型改善，樾山林语120㎡起步，最大217㎡，多层低密住宅；联发翡翠方山是纯低密现房别墅，倾向山景养老的客群最适合不过。

樾山林语：樾山林语在售少量带装修房源，户型建筑面积约123、133、142、271㎡，销许均价27056-35950元/㎡。

联发翡翠方山：联发翡翠方山在售4、8、19、22、26号楼少量房源，销许均价31018元/㎡，户型建面约141㎡、156㎡、207㎡、180㎡和240㎡，现房交付。

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03

“新方山”任重道远 不能只打“概念”

①方山配套无“硬伤”，选择空间大。方山板块交通、商业、医疗、教育配套均齐全，自住完全没问题，这两年，方山也吸引了不少品牌房企入驻，尤其是中海，在方山已接连拿下三块宅地，另有银城、五矿、武夷、招商、景枫等，无论新房还是二手房，可选择性都很多，上车门槛低。

②方山楼市整体呈“不温不火”态势。主要原因有三：一是区位所限，虽有地铁1号线途径，但方山距离主城较远，只能吸引江宁地缘客买单，方山南暂无地铁规划，出行相对不便；

二是价格无倒挂，新房价格2.8-3万/㎡，二手房2.5-3万/㎡，部分二手房价格甚至低于新房，这直接影响了购房者对未来房价的心理预期，新房必须在产品上做出显著优势，才能对抗现状；

三是区域内竞品太多，库存量大，单是方山南就5盘在售，1盘待上市，方山北 方山中也有4、5盘持销，如何突出重围，用差异化产品杀出一条“血路”，是房企面临的最大挑战。

③“新方山”这条路任重而道远，不能只打概念。这些年方山大学城一直走低调路线，纵使板块内有规划利好，但落地大都很慢！（一个梦工厂项目就拖了7年…）

在充满不确定性的大环境中，买房人下手愈发谨慎，实实在在落地才是真，好在世茂梦工厂“复活”有望，后期相关部门是否重视，建设进度何如，还需时间考验。我们期望方山早日以全新面貌“复出”神坛~