建发弘桥央玺二期，上海地王，冬眠

特约撰稿 毛中楠 本报记者 刘颂辉 上海报道

楼市调控政策持续收紧，价格严控之下，上海昔日的地王项目仍在煎熬中等待入市。不过，进入年底，供大于求的现象显现，部分项目正悄然推盘。

据上海中原地产数据显示，10月29日～11月4日，新建商品住宅成交面积环比减少37.8%，供应量则持续向上，环比增加26%。

近期，新城虹口金茂府、信达泰禾·上海院子领取预售许可证开始认筹，金融街融府、晶耀名邸和新城西岸公园迎来正式开盘。《中国经营报》记者在走访中了解到，金融街在上海火车站北广场的地王项目融府，二期入市受到热销，中海九峯里开盘三个月后，签约数据依然为零，金地祝桥2040项目和保利周浦地王的售楼处建成之后正在等待入市，而建发央玺的别墅项目已经停工。

对此，建发地产上海公司品牌部相关负责人予以否认，却对具体推盘计划未予介绍。金融街控股相关负责人在收到采访提纲之后表示，将尽快予以回复，但截至发稿，未对项目进展有所回应。记者致电致函上海保利房地产公司，截至发稿，对方均无人回应。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿表示，在市场预期趋稳的情况下，企业会根据自身的业绩目标要求和现金流状况决策销售进度，所以各个地王项目的开发节奏差别较大。当然，也不排除个别项目面临资金及销售的双重困难。

建发沪上地王项目停工

近日，有置业顾问反映，位于上海市宝山区顾村公园附近的央玺项目，别墅部分停工。

在位于上海市宝山区富长路联谊路交会处的央玺，记者发现，其别墅项目已经停工。毛中楠/摄影

11月1日，记者来到富长路联谊路交会口的央玺项目，售楼处建成使用，多名安保人员站在门口，偶尔有置业顾问出来接待来访客户。记者致电售楼处，置业顾问得知记者曾到访过售楼处后，婉拒了记者再次到访的请求。其表示：“售楼处与之前一样，样板间未开放，完全没有必要再来一趟，来了也是白费力气。”

与此同时，其透露道，今年年内，央玺项目肯定无法开盘，因为限价令的原因，只能一直耗着。不仅无心介绍，该名置业顾问还推荐记者去参观其他项目。

据了解，央玺项目包含洋房和别墅两种类型房源。在靠近联谊路一侧的洋房正在施工，有多幢楼房封顶。但是靠近共富路一侧的别墅项目却停了下来。

记者注意到，洋房与别墅之间被一条小路隔开，通过小路，可以清晰地看到别墅项目已经停工，工地凌乱不堪，数台打桩机矗立在荒地上，地面完成了平整和梳理，但地基还未打好，现场只有几名工人。一名负责附近路段的环卫工人向记者透露，该工地已在数日前停工。

记者就项目停工等问题多次致电建发地产上海公司品牌部负责人，其矢口否认，但是也未介绍项目的建设情况。

时间回拨到两年前，2016年8月17日，建发、首开、中粮联合体击败万科、雅居乐、融信、龙湖、融创等实力强劲的品牌房企，以总价67.9亿元夺得宝山顾村N12-1101单元06-01低密度纯宅地，出让面积70210.4平方米，容积率1.8，溢价率115%，楼板价为53727元/平方米。不仅夺得宝山顾村“地王”，也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。

记者梳理发现，2015～2016年期间，多家开发商抢先在上海布局地产项目，频频刷新地价。但随着市场趋于平稳，政策没有松动的迹象,“地王”们遭受着市场风险和政策风险的双重夹击。

据第一太平戴维斯的统计数据显示，今年三季度，上海一手商品住宅成交量共计约230万平方米，环比上升58.6%，同比上升38.7%。其中，高端公寓成交量共计约31.2万平方米，环比上升113.9%。除去一些单价较高的豪宅项目，一些区域内的地王也被列入了“泛豪宅”的概念。

11月13日，记者走访金地祝桥2040项目了解到，该项目或将在12月份领取预售许可证，具体价位还未批准，预计均价为45000～50000元/平方米。记者在售楼处注意到，现场销售人员比购房者的人数要多，偌大的展厅只有包括记者在内的两组客户。据介绍，项目开盘将推出660余套房源，主力户型为95和99平方米的三室一厅。

销售人员并未介绍目前的认筹人数，但其透露，根据蓄客数量的情况，客户买到的可能性很大，可选择余地也比较大。如果正常顺序认购、验资、摇号，购房还会有一定的优惠幅度。目前该项目的楼房已经封顶，在进行外立面施工作业。

相关资料显示，祝桥2040项目所在的上海浦东祝桥G-10地块是金地集团于2016年斥资88亿元竞得，折合楼板价达到33023元/平方米。不过，有业内人士也表示，该项目的均价很难达到预期。

崔光灿表示，2016年，一些房企的拿地成本的确较高，因此这些企业为了项目盈利，采用差别化的市场定位，并推出一定比例的高端产品是合理的经营策略，但成功与否最终要接受市场的检验。目前，上海市场整体结构较为合理，未来企业在拿地、经营策略等方面将更加理性。

高价地入市承压现两极分化

据上海中原地产数据显示，今年11月5日～11日，上海新建商品住宅成交面积8.9万平方米，比上周微幅增加0.8%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，近期上海供大于求的现象越来越明显，并且以前高端项目去化率比较高，但近期一些项目出现分化。一般而言高端项目是市场风向标，如果此类产品出现去化走弱的信号，那么市场进入震荡调整的概率比较高。加上楼市传统淡季临近，在交易情绪不高的背景下后续市场将长期在低位运行。

2017年3月份，中海地产以50.9亿元连夺上海松江小昆山3幅宅地，楼面价均破3万元/平方米，刷新了此前的楼板价纪录。该项目已于2018年8月6日开盘，共推出洋房和院墅房源506套。其中墅景洋房总价369万元起，建面约95平方米起；海派院墅总价666万元起，建面约135平方米。然而，11月16日，记者从上海网上房地产查询获悉，该项目尚未有任何成交记录。

亿翰智库首席分析师张化东认为，从今年第四季度的整体市场行情来看，明年楼市将朝着刚需的方向发展，如果刚需的人群或者刚需改善人群占比较多的话，城市的房地产市场会表现较好。在此情况下，地王项目实际上是分为两种。其中一种是伪地王，也就是核心城区项目，地价较高的话，房企一定会通过做别墅、大平层洋房等高端产品，将项目的价值进一步挖掘。但这类产品并不一定是明年市场中的主流，成交或将受到影响。

值得一提的是，根据金融街控股官网显示，2018年7月28日，金融街融府项目首次开盘，推出293套房源，均价92000元/平方米，开盘当日去化率超95%，领跑同期上海市场入市项目。

据了解，2015年7月，金融街控股以88亿元摘得上海火车站北广场“地王”项目，该项目案名定为“金融街融府”。11月14日上午，记者走访了解到，项目决定于11月17日开盘推出最后一幢楼的152套精装修房源，户型包括118平方米、130平方米、168平方米。置业顾问表示，均价停留在一期开盘的水平92000元/平方米，前期认筹金为30万元，已有130余组客户参与。该名置业顾问还透露，原本公司年底前限价政策会有所放开，而做两次开盘，结果并未如愿，所以第二次开盘仍保持原价入市。

金融街2018年第三季度报告显示，今年前三季度，公司实现营业收入为86.9亿元，较上年同期下降45.38%；实现归属于母公司所有者的净利润为10.41亿元，较上年同期下降27.91%。第三季度，公司实现营业收入20.6亿元，较上年同期下降65.20%；实现归属于母公司所有者的净利润为1.76亿元，较上年同期下降54%。

由于今年以来房地产行业的融资环境持续收紧，有关部门出台多项政策防范房地产行业的债务风险。近日，克而瑞地产研究中心发布的统计数据显示，今年以来，有多家企业的公司债被叫停，其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿元小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。

据建发地产2017年度报告显示，报告期内公司短期借款为72.14亿元，上年同期则为30.44亿元，同比增长136.99%。截至2017年底，公司应付账款为105.12亿元。此外，公司一年到期的非流动负债为61.68亿元，去年底为46.48亿元。

针对项目推盘计划和融资问题，记者致电致函金融街和建发上海公司方面，相关负责人表示，将会在履行完内部程序后尽快回复。然而截至发稿，其并未进行回复。

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）