卖5万8的松江新城要不要投TA一票：卖5万8的松江新城要不要投TA一票

上海还有比较好上车的地方么？

当然有！那就是如今大家所知晓的五大新城！

五大新城，有当下火热的规划，也有充足的土地供应，也有较为活跃的新房市场！新房价格也利好刚需一族！

但是，上车五大新城的门槛也在提高！这也是不争的事实！

2021年至今，五大新城一共入市了33盘，我们可以先看下目前五大新城新房价格的“制高点”：

价格有高有低、市场有高价格并不可怕！怕就怕在价格要持续上涨！

所幸的是，当下的楼市政策层面并不希望价格持续突破上限！

新房限价不松懈，二手房价格要核验，金融信贷持续收紧，开发商拿地时也有房地联动价格牵制……可以说，当下的楼市并非是脱缰的野马！反而是栓得死死的！

五大新城的新房价格，当然首要也是稳！！！

但是，凡事也有例外！

不信，你看——

松江新城的房地联动价竟然突破了当下的“上限”！

就在前不久，松江新城广富林街道双子地块被首创、中骏摘得！

两幅商住办综合地块彼此相邻，成交楼板价相近，连溢价率也几乎相当！

根据出让规划要求，两块地容积率均为2.2，住宅建筑面积占比均不低于50%，中小套型占比均不低于60%，合计供应房源1046套左右。（笔者据规划要求，预测产品大概率为叠墅/洋房/高层的混合体）

官方给出的房地联动价：

5.81万/㎡。

明码标价！不知道有没有伙伴注意到，这个房地联动价不仅大大地超越了松江新城目前的“制高点”，而且还是目前五大新城里最高的！

这两块地，地处年轻又有活力的松江大学城，直线距离轨交9号线约1.5公里。东侧是初具雏形的松江印象城，西侧是广富林文化遗址和郊野公园。

确实是妥妥的风水宝地！

明面上看，只要产品不差到哪里去，未来是不愁卖的！但一看到这个价格的时候，未免还是会倒吸一口凉气！

毕竟，五大新城“同台竞技”，松江新城，论地段，或许不及嘉定新城；论发展潜力，或许还不及青浦新城和南汇新城！

何况，近半年来的新房市场表现，青浦新城和嘉定新城的热度有目共睹，热盘频出！反观松江新城，却反响平平！

新房去化一般也就罢了，但是却还要卖得这么贵！

这是什么道理？今天我们就来探讨下！

愈发金贵一手市场

其实，在当下的新房市场价格体系里，松江新城已是遥遥领先。

新房价格，松江新城早早就来到了5w /㎡，嘉定新城、青浦新城尚在4.5w /㎡左右徘徊，奉贤和南汇松江偏居南端，更无法比。

松江新城的“贵”不言而喻！

而与新房价格高启相对应的，则是近年来松江的宅地供应一直在低位徘徊，新房供应也相对较少！

原五大新城近五年宅地供应对比，来自澜城数据

一般来讲，区域内新房供应较少，有着较为庞大人口基数的松江新城，新房市场到现在这个关头应该也能“火”一把了吧？

在人口导入方面，松江新城拥有者先发优势。而在5大新城中，松江新城规划人口也是最多，至2035年规划人口110万人，远超其他新城。

但是，近一两年来松江新城的新房市场表现，却不温不火，这着实有点令人诧异！

在笔者耐心梳理2020年以来松江新城的入市新盘的分布后，却发现它的“不好卖”，也算是情有可原。

首先，新盘轨交优势缺乏！

这些新盘中，除了合景天悦赋和华发象屿光星华府在地铁1公里范围内，其他新盘基本上离地铁站都在2公里开外，最远的甚至达到4.5公里左右。

2020年以来松江新城入市新盘分布，数据截止2021年7月14日

对于当下的大部分购房者来说，都到郊外了，没有地铁通勤优势，就好比饭里没夹菜，菜里没放盐，怎么吃都不香。

而地铁盘一直就是上海新房市场的“流量明星”，没有这些“明星”站台搭戏，松江新城怎么能火起来？

其次，新盘价格没有吸引力！

松江新城价格高企，无形中树立起了壁垒和门槛。譬如，在2020年9月同期入市的新盘中，合景天悦赋和华发象屿光星华府，均价都比泗泾的泗水和鸣和九亭的复地九月要高。

而致命的是，后两者在地铁通勤上明显更具优势。不仅离地铁站更近，而且去市区要近3-4站，价格却还更为便宜！

有更方便的通勤，有更近的市区距离，关键还有更优质的价格，我为何不选？

市场的天平无疑会向泗泾和九亭倾斜！

综合以上两点，如果放到同期整个上海的外郊环间，尤其是五大新城“物美价廉”的地铁盘里，松江新城新房的竞争力，明显是要被生生碾压！

愈发成熟的二手市场

新房市场差强人意，那二手市场咋样呢？

我们以数据说话！

近年来，松江新城的二手市场成交比较活跃，不仅成交走势相当稳健，而且成交量也遥遥领先！

五大新城近3年二手成交套数，来自澜城数据

而根据近3年链家二手房（房龄10年内）挂牌数据，可以看出，五大新城里，松江的房价是最高的！

而且，2018-2019年上海走过了楼市的盘整期后，只有松江和南汇均价实现了新的突破！

来自澜城数据

南汇因为有了临港自贸区新片区的顶层设计和规划，强劲复苏“理所应当”！

但刨去南汇之后，剩下的四大新城，有且只有松江能够领涨，而嘉定、青浦、奉贤至今仍存有跌幅！

这说明什么？

这就说明，松江新城的楼市韧性和爆发力，都是要强于其他新城的！

而这主要是基于松江新城有着更为庞大的人口存量，更为充沛的置业需求，以及更为成熟的置业环境。

更关键的还在于，松江新城的区域内的改善动能，也在不断释放！和刚需底色浓重的其他新城相比，松江新城明显在大户型上有着显著的成交偏好！

来自澜城数据

改善的力量渐趋凸显，也即意味着松江新城的居住环境、居住品质愈发受到欢迎，房产价值也日益凸显。

某种程度上，这也在预示着松江新城的楼市已经度过了起始阶段，正在逐渐走向成熟阶段。

松江新城的二手市场，已经有了较为夯实的基础沉淀！

制定5.81万/㎡的最高新房指导价，底气大概率也就来自于这里！

松江新城的“双重人格”

一手受冷落，二手受青睐！

这可能是笔者总结的最适合松江新城楼市的“关键词”！

“冰火两重天”的滋味确实不好受！

按理说，得益于发展起步较早和人口导入优势，松江新城综合实力相当不错，属于资质较好的“优等生”！

从世纪初的“一城九镇发展规划”，到如今的“五大新城”，松江可以说是新城里面资历最老的了！

所以，松江新城的城市界面在整体上也要成熟很多，且更为均衡！

而且在五大新城里，松江早在2009年就已经通达地铁，至少要比其他新城早上七八年。

区域内的大学城人文氛围浓厚，每年也拥有稳定的消费群体；

文旅资源也首屈一指！佘山国家旅游度假区、辰山植物园、广富林文化遗址公园、上海之根浦江之源、车墩影视乐园、泰晤士小镇……丰富的文旅资源所带来的的人气与消费量经久不衰。

可以说，松江新城的宜居属性是非常nice的！

这或许是松江新城新房贵、二手房香的价值逻辑支撑点！

也是松江新城能够吸纳庞大人口的重要原因之一。

但是，松江新城发展到现在，产业动力却明显不足！

当嘉定有了汽车城，松江新城：“我有大学城和G60科创走廊……”

当临港有了特斯拉工厂和大飞机产业园，松江新城：“我有大学城和G60科创走廊……”

当青浦有了华为基地，松江新城：“我有大学城和G60科创走廊……”

当奉贤有了东方美谷，松江新城：“我有大学城和G60科创走廊……”

大学城不多说了，就说这个G60科创走廊到底是个啥？能给松江新城带来啥？……我相信很多伙伴都是云里雾里。

这里就当科普下：G60科创走廊是以G60高速串联起沿线城市，构筑起的一条狭长的科技产业带。包括上海、嘉兴、杭州、金华、苏州、湖州、宣城、芜湖、合肥9个城市，覆盖面积约7.62万平方公里。

在上海科创版图中，松江G60科创走廊占据龙头位置，在G60高速两侧形“一廊九区”的布局，集聚40多家世界500强，******了松江约90%的工业产值，占上海工业产值近10%。

原来G60科创走廊不只是松江新城的，人家还是整个松江的，甚至还是整个长三角的！

究竟能给松江新城带来哪些利好，实际上还得看松江新城自己区域内有多少大牛企业！有多少企业总部！有多少高科技产业园！……

但好像，松江新城在G60科创走廊里，布局的主要是松江大学城和松江科科技影都，似乎并没有什么独当一面的实体产业。

这就给松江新城的未来发展蒙上了一层“隐忧”！

——我是非常宜居，但我是个“睡城”！我的未来和发展究竟在哪里？

在“群雄割据”，纷纷谋划宜居宜业、宜游宜产制高地的时代，“双重人格”的呈现，相信不只是松江新城的焦虑，也让很多松江新城的置业者在决策时犹疑不决！

但好在是，G60科创走廊并不是完全假大空的营销品，确实是取得了相关重大突破。

G60科创云廊、新城研发总部，近年来引进的项目，像G60脑智科创基地、腾讯长三角人工智能超算中心、上海超硅半导体、恒驰新能源汽车、海尔智谷等，都是区域甚至整个上海的“王牌”。

多多少少，还是能让松江新城享受到哪怕一丝丝的利好！

而且，松江新城也在奋发有为！拿下这一接力棒的就是松江南站枢纽！

松江南站效果图

松江南站将汇聚地铁、铁路、公交、有轨电车等多维交通体系，而在铁路规划中，未来松江南站将扩容至9台23线，除现有的沪昆高铁外，还将新增沪苏湖铁路，预留沪杭城际线，同时还将承接上海南站普速设施。

与此同时，还包括市域铁路东西联络线以及嘉青松金线等规划，未来将打造成为上海第三大火车站。而松江新城，能否借此实现突飞猛进，需要考验的除了实力，或许就剩时间！

松江新城还是有清晰的未来的！松江南站枢纽就是松江新城未来价值的制高点！

但回过头来讲，即使刨掉所谓的产业和枢纽，有了那么多价值点支撑的松江新城，再加上丰富优美的环境绿化，不可多得的人文气息，还是会成为很多置业者的心仪之选！

就像笔者有位置业松江新城的朋友，用他的原话说：“这里环境那么好，生活也很方便，还需要换到哪里去呢？松江新城，就是宜居呀！”

回顾这近20年， 松江新城真的是改头换面了！在五大新城里，显得更加成熟稳重！

松江新城的门面和规模已经初具雏形，而五大新城剩下的四兄弟尚在蛮荒之路上闯荡。

就好比松江新城已经长出了青年的模样，而四兄弟还带着少年的稚气。

但是，如果稍有停滞不前，可能就会被其他兄弟赶超！

“世界潮流，浩浩荡荡”！在当前市场大潮裹挟之下，不进步就是退步！

行文至此，笔者就只剩下最后一问了：明年卖5万8的松江新城，你还投TA一票么？

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