车库权利性质 车库所有权归属应当通过约定来确定

《民法典》第二百七十五条是关于车位、车库归属的规定，是对《物权法》第74条的拆分。关于车位、车库的归属，主要存在两种看法：一种是业主共有说，即车位、车库应当归业主共有。另一种是约定说，即对车位、车库的归属应当通过约定来确定。

从实践来看，大多都是由建设单位和业主在购房合同中确定的，且约定的方式也是多样化的，包括出租、出售或附赠。《民法典》采纳了“约定说”的观点。

世纪新城业主委员会与振峰地产建筑物区分所有权纠纷

上海市高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）沪民申474号

再审申请人(一审原告、二审上诉人)：上海市松江区世纪新城业主委员会，住所地上海市松江区。

负责人：李伟，该业主委员会主任。

委托诉讼代理人：戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁少堃，上海市诚至信律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：上海振峰房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人：夏兵，该公司执行董事。

诉讼记录

再审申请人上海市松江区世纪新城业主委员会(以下简称世纪新城业委会)因与被申请人上海振峰房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终7730号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

事实依据

世纪新城业委会申请再审称，2000年9月《上海市房地产转让办法》第二十七条规定，房屋转让时，房屋的附属设施同时转让。可以单独转让的新建房屋地下车库等附属建筑物、构筑物需要单独转让的，应当在转让合同中约定，未约定单独转让的，视作一并转让。本案系争车库属于应视作一并转让的情形。系争车库的建筑面积已分摊进入共用建筑面积，因此，地下车库的使用、管理和收益归全体业主享有。原审认定事实、适用法律错误。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，申请再审。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，归业主共有。可见，物权法对规划建造的车位和占用业主共有场地的车位进行了明确区分，明确了对于规划建造的车位可以通过出售等方式约定归属。本案系争车库经过建筑工程规划许可，属于规划建造的车位，被申请人也被登记为所有人。所以，申请人关于系争车位应纳入分摊面积或者视为附属建筑物、构筑物已一并转让的主张难以成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

综上，世纪新城业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

判决结果

驳回上海市松江区世纪新城业主委员会的再审申请。

此案涉及民法典第275条的规定。民法典第275条沿袭了《物权法》第74条的第2款和第3款。通常情况下，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的，从而达到方便操作、避免纠纷的目的。同时结合现实生活，本条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，涉案车位经过建筑工程规划许可，属于规划建造的车位，且并未占用业主共有的道路或者其他场地，根据本条规定，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，在没有被出售、附赠或者出租给小区业主的情况下，涉案车位应当归属于振峰公司所有，小区业主无权主张涉案停车位的所有权。

第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

本条是对车库和车位首先满足业主需要的规定。

车库、车位只有在业主的需求解决之后，才可以向外出售或者出租。这是从实际情况出发规定的内容，有利于纠纷的解决和预防。何谓首先满足业主的需要，司法实践经验是，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其符合“应当首先满足业主的需要”的规定；反之，超出配置比例处分给业主的，就是没有首先满足业主需要。至于没有首先满足业主需要的应当如何处理，受到损害的业主有权向人民法院起诉，对于超出配置比例处分给业主车库、车位的行为，应当认定为无效，以保障业主能够按照配置比例得到车库和车位。