佛山三龙湾板块楼盘 实探陈村TOD上盖三龙湾强力加持

世界三龙湾、TOD城市复合体、1站广州南站、4站琶洲……

凭借着这些神仙标签，【ICC碧桂园三龙汇】打动了不少广佛买家，接待中心开放当天，现场人气爆棚，沙盘被围了好几层。

近日，淘房志到现场踩盘，在沟通过程中，也能感受到销售对于项目信心十足，“不夸张地讲，整个广佛地区，也找不到多少个类似我们这个项目……”

那么问题来了，ICC碧桂园三龙汇，这个项目靠谱程度高吗？性价比如何？

今天，我们就来聊聊这个大家比较关注，即将入市的网红项目，先简单分析一下:

1）项目位于陈村，三龙湾规划强力加持下，地段优势明显；

2）广佛环线 广州地铁7号线，对广州客有足够的诱惑力；

3）产品力很不错，住宅、购物中心、地标写字楼于一体，在陈村独树一帜；

4）价格没有竞争优势，最大的对手来自北滘（深业城）

最大的底气，TOD上盖 三龙湾规划！

地段指数：★★★★☆

摊开地图，ICC碧桂园三龙汇的位置能够让我们眼前一亮：地处广佛核心区，与广州南站直线距离仅3.7公里，紧邻北滘新城等板块。

而且，项目位于广佛环线（城际，公交化运营）和广州地铁7号线西延顺德段交汇处，属于TOD上盖物业。

在地铁、城际的加持下，项目无疑将成为“流量收割机”，尤其是对于广州客来说，诱惑力足够大。

2021年广佛环线开通，可实现1站到广州南站，3站直通大学城，4站畅达琶洲；广州地铁7号线顺德段开通后，项目3站直通广州南。

另外，正在申报的佛山11号线（规划中），也将在项目北边设陈村北站。

此外，项目所在的陈村，整个板块都纳入了三龙湾规划，能够最大程度地享受广佛合作的红利，集聚各种生产要素。

按照规划，三龙湾将大手笔砸3500亿，在交通、产业、公服、景观、基础设施等101个重大项目，全方位发力，打造湾区增长极。

因此，作为陈村的TOD上盖项目，地铁 城际 三龙湾规划加持下，不吹不黑，ICC碧桂园三龙汇确实应该得到重点关注。

不过，如果大家到陈村实地一看，就会发现到处都是低矮的旧厂房，或者是一片空地，城市面貌急需改进；一些可以收楼的楼盘，入住率还需要时间检测；另外，目前陈村，包括北滘、乐从最大的缺陷是公办小学不够……

以上种种，将使得陈村难以加快吸引外地人口落户。

这也将导致一个问题：由于人口不足，广佛环线的公交化运营，一开始应该很难得到实现，需要很长一段时间才能实现，这点对于项目刚需客来说，不大友好。

而且，人口流入少，项目的投资价值也将削弱不少。

住宅、购物中心、地标写字楼于一体，不过学校还没落实

产品指数：★★★★☆

前面我们也讲到了，目前陈村的城市面貌急需改进，而ICC碧桂园三龙汇产品设计上刚好弥补了这一点，在陈村是独树一帜的。

根据销售介绍，项目由碧桂园、顺德地铁及香港TOD顾问咨询服务专家联袂打造，定位为大型TOD复合体，集办公、商业、居住、文化等于一体。

项目沙盘图

项目业态丰富，包括高端住宅、购物中心、地标写字楼、品牌酒店、立体艺术公园等。

其中，写字楼1栋，高达180米；公寓有2栋，为商场上盖；住宅共有8栋。

整个项目，规划商业体量达12万㎡，可全方位满足项目业主生活所需，涵盖国际购物中心、高端品牌旗舰店、主题商业街区、沿街金铺，将引入近300个高端品牌，打造成广佛最高端的购物中心之一。

一句话总结，产品规划给整个项目加分不少。

不过，其中也有一个利空，就是项目的学校还没有落实。

现场踩盘的时候，我多次问及销售关于学位的问题，但是得到的回应都是，“学校方面，领导们还在沟通”。

因此，如果是对于学位有迫切需求的朋友，一定要谨慎再三确认。

至于产品户型方面，由于样板间还没有开放，所以只能给大家两张户型图，以供参考。据销售介绍，项目首期推出95—120平户型单位：

价格没有竞争优势，没有与北滘拉开差距，深业城性价比更高

价格指数：★★☆☆☆

最后，我们来聊下项目价格方面。

目前，项目的具体价格还没有出来，吹风价呢，销售也没有回应，不过有一点肯定的是，价格要比旁边的两个项目要贵一些，这点销售也确认了。所幸，荔园新天地、太平洋国际花园卖得差不多了，所以对项目冲击较小。

项目旁边的荔园新天地、太平洋国际花园，价格大概在2.2—2.3万/平。那么，大家认为项目价格会是多少呢？

不过，在我看来，ICC碧桂园三龙汇最大的竞争对手，并不在陈村板块，而在于旁边的北滘。

北滘二手房价格 | 链家截图

很核心一点是，按照这个价格，项目与北滘楼盘没有拉开距离，而北滘的基本面比陈村好太多，那大家是选择北滘的楼盘，还是ICC碧桂园三龙汇呢？

而在与粉丝的沟通中，淘房志也发现，大家选择北滘的意愿更大。

而且，北滘一些楼盘的性价比更高。

举个例子，北滘深业城价格仅仅在“1字头”，距离7号线北滘新城站大概1点多公里，相较之下，大家更愿意选择多走一些路，因为价差非常明显。

当然，由于目前项目还没有真正入市，户型产品也还没真正揭开面纱，或许会给我们带来惊喜。

毕竟，在踩盘过程中，销售一直跟我强调的是，ICC碧桂园三龙汇是豪宅定位，我们也将持续关注项目动态。