芜湖房地产走向：但房地产市场却比郑州好

昨天讲了一个房价上涨的普遍性和大趋势。诚然，每个城市都有自己的特性，那我们买房，有时候也得要讲讲个性。否则就跟买股票一样，不能说因为股指涨了，你的股票就一定涨。都是同一类市场，买卖逻辑其实都差不多。

昨天看到一个报道，说有些城市的房价回落到一年前去了。我去翻看了一下，居然也有像天津，重庆这样的直辖市，青岛这样的单列市，还有郑州，太原这样的省会城市。仔细一查，引用的居然是统计局公布的2020年11月份70城价格变动情况的二手房数据。

数据是权威的，分析是靠谱的，但结论却是复杂的。

一看是二手房的数据，有人很有可能就跳起来了：这跟新房有毛关系啊？

新房二手房共同组成一个市场——楼市，二手房的涨跌意味着新房的接盘率。换言之，没有良好而热烈的二手房市场，你新房的投资价值就不保。举例而言，近年来由于各地执行了新房限价政策，导致很多城市出现一二手房的房价倒挂现象，并由此导致千人摇号，万人抢房的楼市奇观。

所以说，二手房市场是楼市的晴雨表，楼市里哪块云彩有雨，全靠二手房的天象。

看图说话，这11个城市的二手房价格低于去年同期，这其中包括了8个省会城市，两个直辖市和一个计划单列市。8个省会城市分别是郑州、贵阳、太原、济南、石家庄、哈尔滨、呼和浩特和南昌，直辖市天津和重庆，和计划单列市青岛。

天津跌幅最大，同比下跌4.4%，郑州第二，同比下跌4.3%。作为直辖市的天津，它的房价下跌应验了一句话：登高易跌重，前些年炒得厉害，涨得也不平庸。如今价格回落下来，主要是想等一等行情，市场要修复，韭菜也要生长时间，对天津的市场和购房者都是好事情。胡汉三迟早是要回来的。

郑州一直是鱼眼比较关注的一个省会城市。因为同处中部地区，与我们仰望的合肥又有竞争关系，多少会留意一些郑州的消息。但郑州房价下跌，与其冉冉升起的中部城市新星形象形成了印象落差。在人们的印象里，郑州是人口大省河南省的省会城市，特大城市、国家中心城市，中原城市群核心城市。

当合肥还在为今年能不能跨进万亿俱乐部而扭捏的时，郑州早在2018年就是进入了万亿的大门。资料上说，2015年以后，郑州就以一年一个千亿台阶，直奔万亿大关。有如此的经济发展势头，房价却没扛住，所谓几何呢？

鱼眼也问了一下同行，结合查到的一些资料，我初步的结论是郑州摊子好像铺大了。十几个新区，让人看到郑州发展的雄心。但摊子一旦铺大了，速度一快，城市基础设施，公共服务就不容易跟上，这就给接盘侠造成了心理障碍。

就郑州房价而言，实际上郑州的中心房价还有微涨，但新区落差太大。这个情形全国大抵相似，芜湖城东新区当年（2010年前后）一窝蜂地卖地，造楼盘，卖房子，城东房地产风风火火地搞了起来。但很快进入僵死阶段，熬了好几年。鱼眼还记得2015年年底，有个财经大报的记者来了一趟城东，回去写了一篇关于芜湖楼市报道，在洋洋洒洒的篇幅之中，我只看到了“鬼城”这一个关键词是特别地刺眼。

2016 年以后，全国楼市开始了打脸行动，房价往上翻翻翻的翻。芜湖城东房价后来能起来，与越来越完备的城市生活配套有着密不可分的关系，你看，现在一些商业配套也搞得风生水起了。相反的例子是芜湖的三山，城北，房价起来就相对较慢了。

所以，还得回到一个根本性的问题上——买房不能只知道看大势，也还要花更多的时间研究分析其中的微妙。炒股高手不单要在牛市的时候挣钱，也要能在熊市中如鱼得水。我常常建议购房者在主城区买房，买品质盘，买有品牌信誉的房企，除非不得已，不要去偏远的城郊，不要去碰垃圾开发商以及他们的垃圾盘。

因为有太多鲜活的例子表明，地段在楼市中的价值是永恒的。口碑在楼市中的价值。

新的一年到了，鱼眼也立个flag，以后要多多分析芜湖市场上的一些个盘和个案，掌握这些楼盘的个性，帮助更多的鱼粉看到优缺之处，买到心仪的房子。我是鱼眼，下期再见！