北京即将开盘的限竞房：北京限竞房大全盘点上

2019年，北京的限竞房要爆炸！

有数据显示，历经三年的土拍，2018年，楼市已供应约300万平方米新房，即便如此，新的一年，还将有590万平方米等待入市，更有权威机构预计2019年全年入市的限竞房有望超过6万套。

确实，而今土拍、开盘轮番上阵，98宗限竞房的明争暗抢，也让不少考虑限竞房的买房人吃下一剂定心丸，主要是因为北京的新房值得期待的实在是太多了。今天的文章主要目的就是将98宗限竞房地块一 一解析，让您对它最新的动态做到心中有数，明察秋毫。

友情提示：本文篇幅较长，分（上）（下）篇分别统计并具体讲解，建议先收藏，再择自己想看的区域或楼盘。上篇写的三大区域分别大兴、丰台、海淀共计42宗地块。余下56宗地，改日再续。

大兴篇

目前，大兴有六宗地块待入市，这六宗地分别分布在：亦庄河西、采育、黄村、瀛海。在受关注度上，如何排优？个人认为：瀛海=亦庄河西>黄村>采育

瀛海1地块

瀛海这块地经常被揭叔点名，尤其在周日晚上他的单口直播上。他对这块地的评价很高，评判的根据是他看好整个瀛海板块，甚至把这一板块拔高为大兴最该值得关注的一带。当然，揭叔这么说是有一定的判断依据的。临地铁、南海子、加上这二年名企的强势入驻，都让瀛海一带的未来变得十分明朗。

亦庄河西2宗地

（点击可查看大图）

金隅集团在金隅金麟府之后再次夺地，同时金茂 中铁建 路劲三家联合共同拿地，且两块地均价、容积率、楼面价、执行7090政策等各种先决条件都与之前的和悦华锦、金隅金麟府大没差别。初步预测，可能会延续后者的产品风格。

黄村1宗地

黄村向来都被视为大兴配套相对完善的区域，这估计也是金地集团拿地的根据。目前，区域内的标杆性的二手房如马赛公馆，新房如招商雍合府价格旗鼓相当，所以，单纯论价格的话，这宗地块不会有太大的优势。不过，以金地在金地悦风华项目上创新打造89平三居两卫户型的改革意识来看，还是值得期待的，而且，金地的物业也是有口皆碑的。至于项目会出落成何种模样，感兴趣的粉丝不妨多多关注下哦。

采育2地块

2018年11月26日这两宗采育地块土拍落定的时候，很多人情不自禁的说：连采育都卖3万了！（瞧不起谁呀！）还有一种声音就是有‘这个钱还不如买个好点的廊坊’。不管如何，采育这两宗在市面上掀起了不小的讨论。虽然采育各种不被看好，但是，住总也好，城建也罢，开发商的操盘能力还是值得期待的。

看罢这几宗地之后，我们再看看2017年、2018年入市的项目现状。

大兴金茂悦

均价：3.7万/平（含精装）起

户型：74㎡/80㎡两居、88㎡三居、104㎡四居

总价：260万-400万左右

简介：目前正排号，预计2月底或3月初，一期开盘。大兴金茂悦是金茂在北京打造的总价最低且面积最刚需的一个项目。

项目的户型和装修都是难得的可取之处。两-四居的户型基本上都坚持方正、南北通透，尤其是104平四居室，还做成了四居室眼镜户型。装修上也延续着金茂的科技住宅的概念，并有精装修加持。

中海云熙

均价：3.6万/平起

户型：76㎡两居、89㎡三居

总价：250万-350万左右

简介：中海云熙和大兴金茂悦是魏善庄板块不可忽略的两朵花。低总价、走两居三居小户型的路子是二者同台竞技的法宝，当然也是有区别的。首先，中海云熙没有装修，纯毛坯交付；其次，主力户型是两居和三居以及少量一居，无论是总价还是单价，中海云熙都比大型金茂悦低了一丢丢。所以，我们不妨简单划分：中海云熙相对刚需，大兴金茂悦相对改善。当然了，有的人觉得精装修方便，可也有人不喜欢千篇一律，那么，中海云熙的毛坯和大兴金茂悦的精装，您站哪个？

招商雍合府

均价：5-5.1万/平

户型：84-88㎡两居、118㎡三居、131㎡四居

总价：450万-750万左右

简介：目前在售面积在84~131㎡之间，主要是84-88㎡的两居，另外还有118㎡的三居以及131㎡的四居。虽均价55800元/平，但实际签约时价格略微跳水，多在5-5.1万/平左右。招商雍合府饱受关注的地方在于它所处的地段是黄村，大兴相对配套完善的地方，居住舒适度比较高，这也是它区别于竞品的最大优势。而且，就户型来说，抛弃了89平三居室这种常规做法，这一点很少见。

金地悦风华

均价：55016元/平

户型：89㎡两居、134㎡三居、139㎡四居（基本无房）

总价：470-720万左右

简介：项目销售速度惊人，139平的四居眨眼间没房了，就连89平的三居房源也十分紧张，按照这个速度，再过俩月金地悦风华就能封盘了。如果说招商雍合府的优势是配套比较丰富，那么金地悦风华的亮点就在于上五环比较方便，直线距离只有600米，所以，通勤依靠开车的朋友冲着这点儿也可以多考虑考虑这项目。除了交通的便捷，户型也有看点：89平三居做成双卫，开发了很多新功能。再者，在金地悦风华这个项目上，开发商还加大了园林绿化上的造价，降低了临五环带来的噪音影响。

金隅金麟府

均价：52695元/平

户型：57㎡一居，89㎡-115㎡三居，141㎡四居

总价：335-780万左右

简介：亦庄板块有很多限竞房项目，但要是说在亦庄河西一带，金隅金麟府稍显出众，就在于它提供了低总价的小户型（房源所剩不多），而且没有高低配，8-10层洋房设计，得房率80%。旁边就是人大附亦庄学校，自身还配建幼儿园。

和悦华锦

均价：52695元/平

户型：89㎡三居，135㎡四居

总价：400-730万左右

简介：同样是亦庄河西，同样是限竞房，与金隅金麟府一路之隔的和悦华锦走的路线更改善，户型也比较适合首次改善，再次改善的人群。项目体量比较大，不断的加推，主打的招牌就是人大附。在看房团上，粉丝们比较在意的就是交通和配套的不足，一句话：这事儿只能交给时间。

颐璟万和

均价：55016元/平（网签54000元/平）

户型：80㎡两居、85㎡三居、133-135㎡四居

总价：460-770万左右

简介：颐璟万和一共411套房，目前还有180余套可选。看点很多，比方说临地铁，比如这是远洋和阿里巴巴联手打造的第一个智慧社区。总的来说，整个社区的均好性很强，没有短板也没有太大的优势，中规中矩。就粉丝的反馈来说，80平两居和85平三居室，后者更受关注，毕竟多个卧室。即便如此，80平两居室目前所剩房源也不足20套，正排号，先到先得。

金悦府

均价：55016元/平（网签4.7-4.8万/平）

户型：68-89㎡两三居（高层），89-129㎡三居（洋房），160-180㎡（叠拼）

总价：350万-716万左右

简介：颐璟万和和金悦府的关系既是兄弟又是对方最大的竞品项目。不过，金悦府最大的优势还在于它提供了多种户型，多种面积，尤其是68平的两居产品，最低375万起，首付150万。要说其他亮点的话，它所提供的叠拼产品应该是只黄村一家了，所以想看叠拼的买房人不妨去看看。

万和斐丽

均价：52449元/平

户型：80-90㎡两居、三居

总价：420-460万左右

简介：万和斐丽开盘爆红是因为瀛海板块只它一家有62平一居室，目前，这个户型已经售罄，在售的是80-90平的两三居。海晏春秋调性比较高，目前在售：大合院429平（1900万左右）；小合院369平（1600万左右）；叠拼上叠290平（1200万起），中叠202平（1100万起），下叠306平（1500万起）。

首创远洋禧瑞天著

均价：4.8万-5.4万/平（均价52695元/平）

户型：89㎡两三居、118㎡四居、138㎡四居（洋房）

总价：430-750万左右

简介：目前项目正在做特价房活动，89平两三居总价在410万左右。地铁房，与亦庄线、17号线、S6号线都比较临近，其中距离亦庄次渠南直线距离200米。距离京东总部约1000米左右，距离建华实验学校亦庄分校区仅600米。

中海云筑

均价：3.2万-3.5万/平

户型：76㎡两居，89㎡三居

总价：243万-330万左右

简介：位于南六环外庞各庄的中海云筑项目均价原是42158元/平，实际销售价格在3.2-3.5万/平左右。这个价位，简直就是在和南六环外魏善庄板块的大兴金茂悦和中海云熙俩项目隔空打架。如果是您，庞各庄和魏善庄，选哪个呢？

首开保利熙悦林语

均价：52315元/平

户型：136-138㎡三室（洋房），220-280㎡（叠拼）

总价：洋房700-750万；叠拼，总价1100万/套起

简介：首开、保利、中海、龙湖四家房企联合一共那个两块地，说明这个项目的销售周期会很长，其次，这个项目分四期分别开发，一期已经售罄，二三四目前在售。从产品和总价上来看，面积大免去了后期换房的顾虑。当然，最大的地段优势还是因为地块临近五环。所以，对地段有要求的又想改善一下居住环境的，可以到项目售楼处好好了解一下。

瀛海府

均价：52449元/平

户型：220㎡下跃（两套），280㎡合院

总价：1100万/套起

简介：瀛海府作为首个开盘的限竞房项目，凭借近地铁、户型占优这两大亮点，一开盘就光盘，也是目前唯一一个去化100%的项目。目前88平三居室早就卖完，下跃220平（地上89平，地下130平，送花园30-50平米，地上1层）仅剩余两套，价格在600万上下，主打产品是280平的合院（地上三层，地下两层，送花园50-70平米，地上1层客厅 老人房），总价1100万/套起。

丰台篇

目前，丰台待入市的3宗地块分别是万科 国开东方拿的青龙湖地块，京投发展 郭公庄投资拿的郭公庄地块，中铁拿的花乡白盆窑地块。

青龙湖1地块

这块青龙湖地块和翡翠西湖有异曲同工之妙，比如地块周围有公交站牌但目前尚无轨道交通，公共交通有待完善；但是本次出让地块紧挨主干道西六环路，从自驾角度出发更方便。两块地楼面价相当，容积率一样，开发商都不带变得，却在均价上新地块贵了1000元/平，至于后期产品如何，翡翠西湖值得参考。

花乡郭公庄1地块

从图上就能看出来花乡这三宗地将来指定得正面刚！而郭公庄这块地是19年1月11日由京投发展＋京投＋北京郭公庄投资拿下，与另外白盆窑的两宗地时间仅仅相隔2个月，且从均价、楼面价上来看，相差不大，根据出让文件，这块地有回迁房及其他配建设施。

花乡白盆窑1地块

中铁拿的这块地紧挨中铁诺德逸府，与郭公庄那块地也没隔太远，不过中铁诺德抢占先机，拿地三个月就迅速定案名入市。要说这块地有什么值得期待的呢？首先有明显的价差。在上图里，我们可以看到中铁地块周边的竞品如首开华润城在售8万/平左右，次新房京投银泰万科西华府、中海御鑫阁目前价格都在6.7万/㎡左右。其次，交通优势也比较显著，比方说距离四环约2公里，距离京开2公里，距离郭公庄地铁站1.5公里左右。对于，想在南城置业的刚改或者改善粉丝，这个地块值得大家等待！

看罢这几宗地之后，我们再看看丰台2017年、2018年入市的项目现状。

中铁诺德逸府

均价：67702元/平

简介：中铁诺德逸府节奏是真的快。2018年11月26日，中铁诺德拿地，2019年1月27日项目奠基定案名，节奏很快。根据出让文件，这块地需要执行7090政策，均价不超过67702元/平方米，且最高销售单价不得超过71087元/平方米。周边的配套有丰台区万达广场、花乡奥莱、宜家家居、万豪酒店、荟聚中心等，通勤也比较方便。

橡树澜湾

均价：54378元/平

户型：83㎡两室，90㎡两室，90㎡三室，140㎡四室

总价：400万-750万

简介：虽然华润电建橡树澜湾还没有开盘，但是从我们多场看房团上看，粉丝们都很看好它。也难怪，地块距离西四环更近，且周边新房多是豪宅出身，比如紫辰院，均价在11.7万/㎡左右，价格也比较有竞争力。83㎡的两居首套首付只140万起，90㎡三居首套首付200万起，140平四居首套首付300万起，总价在750万左右。项目的节奏还是比较快的，售楼处目前现在正做登记，预计3月底开盘。

国风长安

均价：54378元/平

户型：72㎡两室，89㎡两室（平层或跃层），198㎡四室

总价：410万-1130万

简介：国风长安2月15号大半夜开盘，尤90平米跃层两居，更是刷新了大家对户型的理解。经过开盘，目前所剩房源不是很多，眼下一居：72㎡-410万左右；两居：89㎡，平层两居约510万，跃层两居约450万；四居：198㎡，总价约1130万左右。不过现在只剩跃层两居了，其他的都售罄。

九龙仓西城天铸&洺悦苑

洺悦苑已经基本上结盘不会有下文，可就西城天铸却不尽然。要说这俩项目按到一块，就因为它们有一个共同的特点：难买。洺悦苑就不说了，临时售楼处的时候房子基本上都干净了，西城天铸一期开盘更是秒没，不对，就剩下十多套。一期没买到的粉丝请注意！据了解，项目还将逐步加推约173㎡的四居大户型产品以及小户型。洺悦苑也好，西城天铸也罢，这么受宠还是因为价差。以西城天铸为例，周边的一类豪宅泰禾西府大院单价11.7万/平左右，西宸原著12.4万/平左右，二类保利百合花园均价8.5万/平左右。

佑安府

均价：79459元/平

户型：400-500㎡（叠拼别墅）

总价：2600-4000万左右

简介：关于佑安府、永定府的调性，揭叔曾说：‘飞入寻常百姓家’这事儿就不用琢磨了。因为像佑安府这种二环边上的别墅，在土地稀缺的内城本就少见，再加上有限价这一关，价格低于周边中国玺昆仑域一个量级，多相比较之下，自然更是不少高端置业者的心头好。

金融街融府

均价：66555元/平

户型：200-500㎡（叠拼）

简介：金融街融府地段上有很大优势，不论是开车还是坐地铁都特别方便，因为它离三环或者四环都不足2公里，出门就是地铁10号线泥洼站，1公里内还能到14号线、9号线。就是因为位置太好了，所以就成了2018年最难买的限竞房之一。目前项目的高层和洋房都已经售罄，剩下的都是叠拼别墅。

翡翠西湖

均价：3.7万/平

户型：90㎡三居，330㎡合院

总价：330万，1200万左右

简介：我们曾多次举办看房团，粉丝们对这个项目自身的评价很好，比如纯洋房&合院产品，住着比较舒服；再比如出门就是青龙湖公园，名副其实的公园地产。不过，也有不少粉丝觉得地段不好，太远了。所以，小编以为，在350万上下预算的粉丝不妨多看看这个项目。

海淀区

目前海淀待入市的3宗地块分别是：四道口、永丰地块、北安河地块。

四道口

上礼拜有个粉丝分享了他在四道口地块现场的视频，作为长期关注的这块地的周边居民，没事就去这溜达。据他说，现场还没有施工，有几个工人驻扎，上边走的城铁比较闹腾。

北安河地块

这块地位于海淀北部苏家坨镇，也是地铁16号线北安河车辆基地，该车辆基地主要提供16号线的停车、列检、整备及月临修等功能。地块的住宅部分销售均价不超过55188元/平方米，最高销售单价不超过57948元/平方米。地块的小区有安置房安河家园（部分是公租房）、北分厂家属院（均价5.5万/平左右）。小编感觉，这个价位，何不考虑考虑翠湖三杰？您呢？

永丰三兄弟

在永丰板块一共有三块地，分别是万科打造的翡翠书院、首创 中粮 天恒打造的中粮天恒智慧谷，万科 住总联合地块。根据小编打探到的消息，目前，中粮天恒智慧谷主打办公、商业、住宅（自持）；而万科翡翠书院则致力于长租项目；万科翡翠书院主现在主推180平米四居叠墅，10年租金300万起，首次首笔支付100万，2年后支付剩余200万。90平米平层产品暂未开盘，预计15000元/月，定金50万起。

西山锦绣府

均价：58622元/平

户型：一到四居（网传）

简介：开发商紫光是真的不着急，这块地拿到手是2017年11月16日，定案名是2018年11月份左右。即便如此，优秀的地段还是引来不少人侧目，我们粉丝群里也常常见粉丝们讨论这个项目，对于在百度、新浪等后厂村一带工作的人来说，这个项目从地段到价位都再适合不过他们了。

目前，项目暂时还没有售楼处，不过有消息称，此次开盘近1000套房源左右，其户型将涵盖一到四居，由于执行7090政策，预计90平三居将是主力户型，开盘日期待定。

翠湖三杰

在海淀北部翠湖科技园板块，有三个饱受瞩目的限竞房项目暗自飙劲儿。在大区域上，它们共享着同样的均价、区域、交通、学校等资源，但实际上还是有很多的不一样。

葛洲坝北京紫郡阑园：待售、53000元/平、纯洋房产品，户型分三种：89平三居（首付190万起）、130平三居（首付330万起）、139平四居。

山屿湖：待售、53000元/平，洋房＋叠拼小区，户型主要两种：89平三居洋房以及220平叠拼。最低总价470万。

万科翡翠云图：待售、53000元/平，1栋洋房＋叠拼产品，户型有：141-148㎡洋房（850万左右），别墅310-360㎡（1400-1600万）。小区整体规模小，约360套房源。

小编建议：从三小区的户型产品而言，考虑89平三居的粉丝只能去看看紫郡阑园和山屿湖的洋房，考虑叠墅的粉丝则能去看看翡翠云图和山屿湖。从小区规划和装修来说，紫郡阑园纯洋房且带装修交付，小区整体划一。如果您考虑整体的改善属性，不妨去看看主打叠拼的万科翡翠云图。但不管怎么比较，三个项目都有其可取之处，也有不利因素，究竟哪个更适合您，还得您自己去售楼处挖掘呀。

（上）篇的42个项目暂且聊到这，如果文章有纰漏之处，欢迎大家指明。当然，（下）篇里，我们还将一个都不放过的开聊限竞房，除了项目最基本户型价格介绍等，您想知道什么？比如佳爷怎么看？揭叔怎么看？欢迎您留言！揭叔说了：对文章的任何建议我们都将虚心接受。那，评论区见！