2023年长沙第三次集中供地，长沙第二批集中供地中

|两安用地独家研究系列·38·睿诚研究院|

文|罗乾波

导语：

在本次29宗地中，两安用地项目共有8宗（商住用地6宗 住宅用地2宗）、37.52万平米、折合562.47亩、底价金额50.99亿元，其中，两安项目占总挂牌项目的数量为28%、面积占比16%、金额占比18%。

01 供地总况

2021年9月16日，据长沙市资规局资料显示，长沙市发布本年度第二批集中出让住宅（商住）用地出让公告，共计29宗，总出让面积237.34公顷（合3559.92亩），总建筑面积714.25万平方米，挂牌起始总价280.90亿元，所有地块将在10月19日集中网上限时竞价。

从区域分布来看，本次集中地块位置涵盖内六区，其中芙蓉区4宗地块，面积38.09公顷（合571.38亩）；天心区4宗地块，面积14.96公顷（合224.39亩）；雨花区6宗地块，面积27.98公顷（合419.64亩）；开福区5宗地块，面积38.91公顷（合583.63亩）；岳麓区4宗地块，面积53.00公顷（合795.03亩）；望城区4宗地块，面积28.65公顷（合429.69亩）；此外还有[2021]长沙市121号、122号两宗地块分别位于中国湖南自贸试验区长沙市片区会展区块、长沙高铁会展新城，面积35.75公顷（合536.16亩）。

从出让方式来看，本次推出的29宗地块均设定了出让最高限价，其中5宗地块采取“限房价、限地价 摇号”的出让方式，占出让宗数的17.24%。为严格落实国家保障性租赁住房供给要求，24宗地块采取“限地价 竞自持租赁住房 摇号”的出让方式，占出让宗数的82.76%，此举将着力解决城市新市民和年轻人住房问题，进一步加快构建租购并举的住房制度。

监管加强，大势驾到；

区域格局，日益清晰。

02 两安挂牌特征

据睿诚研究院梳理：

在本次29宗地中，两安用地项目共有8宗（商住用地6宗 住宅用地2宗）、37.52万平米、折合562.47亩、底价金额50.99亿元，其中，两安项目占总挂牌项目的数量为28%、面积占比16%、金额占比18%。

本次主要特点有：

1、在区域分布上，主要集中于开福区3宗、202.41亩，雨花区3宗、207.78亩，天心区2宗、152.28亩，其他区域无挂牌项目。

2、在挂牌约束条件上，8宗两安用地全部要满足“限地价 竞自持租赁住房”条件；同时，在竞买保证金及购地资金来源方面，要遵循政府的相关监管要求，如下：

1）参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等。

2）竞买保证金及购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金；竞买保证金及购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款；竞买保证金及购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；竞买保证金及购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

3）如经审查，竞得人的竞买保证金及购地资金来源违反了本公告规定的，撤销《成交确认书》，解除《国有建设用地使用权出让合同》，扣除《国有建设用地使用权出让合同》约定的定金作为违约金不予退还；土地已交付的，竞得人应无条件将土地交还出让人。

3、在溢价率控制上，两安项目略低于其他挂牌项目，最大值为10%。

4、在保证金比例上，处于20%-50%范围内。

5、其他约束政策，主要为落实装配式建筑、教育配套和“精美街道”规划建设管理要求等。

03 新趋势解读

据睿诚研究院独家观察，本次供地中，就两安用地层面来说，主要新趋势有四个方面：

1、供地速度加快。

本次挂牌项目中，两安用地项目在数量上占比28%，接近三分之一；面积16%和金额18%，占比接近两成；表明长沙两安用地在近两年中的推动效率提高，走向市场的速度加快，以缓解房企拿地的饥渴度。

村委会、平台公司和接盘方，合力共济下，不断推动各自项目向前奔跑。

2、两安用地份额提高，价值进一步凸显。

如上，数量近三成、面积及金额近两成，说明长沙两安地项目在区域市场的供地结构中的地位日益加强，也表明开发商在两安用地的勾地力度加大，两安用地在土储、开发和财务等方面的价值，不断被更多的开发商所认同。

例如在溢价上，政府划了10%的红线，在利润指标上优于其他项目。

3、区域分布的距离拉大，不平衡性加强。

在区域分布方面，本次只有开福区、雨花区和天心区有地供应，其他几个区域无一项目，表明开发商在选择区位方面，进一步集中于雨花和天心区之类的核心城区，以及在开福区相对低洼板块，主要考虑在去化速度、财务价值和前后端资金占有量等方面进行权衡和取舍。

要么产出效益高，要么资金占有少。

睿诚研究院认为，在目前房企资金普遍短缺的时代，各开发商将更加理性，也将从市场主体的核心动力层面拉动主要重点板块的走向，也因此将影响未来各板块不平衡性的加大。

4、政府监管和约束政策条件基本已达全面阶段，未来将延续较长时间。

在原有的装配式建筑、教育配套和“精美街道”、限价等政策基础上，此次主要增加了“竞自持租赁住房和拿地资金”两大重磅监管条件，以及在其他宏观调控政策的大框架下，我们分析，在两安用地的约束政策体系上，已经非常全面和立体化了，未来一段时间将固化成常态。

长沙两安用地的合作、处置和挂牌等模式，将更加规范和标准化。

风，起于青萍之末，两安趋势成常态；

势，源于宏观之力，房企需明察秋毫！

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