沣西的房子可以买么 买了沣西，是不是也凉了

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问答181期

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问：可以费心关注一下二手房，毕竟都有市场？

答：二手房的市场相比较新房不太透明，尤其是价格，受市场行情影响极大，且成交量不高，西安全域平均单月新房交易量13000套，二手房大约4000套；

房源部分，基本都是中介掌握，个人出租转手房源极少，所以选二手房的逻辑是，确定区域后，沿着主干道找到一家中介，给出预算和要求来匹配房源；

尤其是高新区，经开，曲江，城南都是非常成熟的二手房市场，就行情而言，去年下半年至今的整个二手房降价明显，算是入手议价的好时机，当然带上学名额，大开发商的次新房除外；

二手房这部分的知识点也比较细，杂，大家有什么具体需要了解的，后期房哥可以专门开专题讲解。

问：东方米兰国际城二手房怎么样，高新上班买合适吗？

答：我算是亲眼见证这个小区的房价从5000多到现在的17000块，房主有信心能挂这么高，一方面是鱼化寨地铁口的位置，同时小区交付以后环境也还不错，目前小区二手房小面积90附近的在15000元/平，大面积130左右的在17000元/平；

整个大区域还是处在西三环和鱼化寨待改造中间，相比较竞品华洲城，南飞鸿，复地优尚国际，中航华府，东方米兰的最大优势还是在地铁口，其余周边大的商业目前看不到，基本靠社区底商生活，区域内也没有太好的学校；

同样17000的预算，在大寨路，丈八北路沿线还是有房可选的，诸如恒大城，利君明天，枫韵蓝湾，玫瑰公馆，天朗蓝湖树，无论是区域面貌，位置和品牌都是要更好的；

同样预算苏宁云著和南飞鸿的新房也可以考虑。

问：如何最快卖掉二手房，可以讲一讲吗？

答：二手房快速出手两个方面，一是大的市场行情，比如房价快速上涨，区域内新房无供应等，二是房子本身的品质，比如大开发商小区环境好，有比较好的学区，地铁口商业旁等；

具体到卖的环节，价格要合适，要结合自己房子的装修，户型，周边成交价，不要心太沉，现在市场下行期，要卖尽早出手切记观望；朋友房子出手基本都是中介主动联系的，一方面在于小区在周边算品质不错的，同时自己装修，家具，整个搭配非常上档次；

本身人就是视觉动物，如果房间整洁美观，拍照好看，才会有进一步了解的动力，不要因为不住了要卖，就搞的乱七八糟的，卖相也很重要。

问：城北世茂璀璨倾城二期如何？

答：璀璨倾城最大的优势在于价格不高，户型尚可，品牌开发商，在整个成本刚需类产品紧缺的情况下，房源充足；

劣势两个方面，第一世茂作为全国排名靠前的开发商，在西安的声音很弱，在凤城十路的世茂都交付后，只有璀璨倾城一个项目，很多人压根不知道；同时周边紧挨巨大的汇景建材城和同泰灯具批发市场，区域环境不太好，外加没有太好的公办学校；

但好消息是汇景国际建材城、同泰灯具批发市场、祥云五金机电市场三个片区土地违法建设整治，目前汇景国际建材城、祥云五金机电市场已经拆迁完毕，10月15日对同泰灯具批发市场开始进行全面拆除，11月30日前完成拆迁；

后期腾让出来的大量土地应该还会以建设住宅小区为主，区域面貌会有改善。

问：太乙城时光里值得入手吗，半刚需半投资？

答：不值得，且不说太乙城的历史包袱问题，单单目前在售的时光里，仅有一个独栋楼，没有社区环境和活动空间，且周边安置房较多，区域面貌一般；

位置上，确实是很好的地段，周边商业，医院，地铁发达，外加南二环许久没有新房供应，在无房可选的背景下，近14000的价格还是有市场，但还是以区域内地缘性非常强的客户为主，跨区域的基本不会看到这里；

对于自住而言，周边环境请自行考察，谨慎选择，对于投资而言，小区整体品质不高，后期出租还行，但周边竞价严重，转手卖基本卖不动。

问：绿地独角兽公园loft公寓，总价60万值得吗？

答：在西安住宅限购和商办集中上市的背景下，原本仅在主城区地铁口出现的公寓项目，在东南西北都开始卖了，但并非所有公寓都有价值；

整个独角兽公园占地138亩，规划了10栋叠拼，10栋公寓，公寓（loft）面积49㎡、78㎡，均价12500元/㎡,毛坯交付，2022年年底交房；叠拼面积：上叠：165㎡ 100㎡左右，下叠：141㎡ 200-300㎡，均价22000-25000；

主要卖点在于软件新城和沣东中间的位置，会让你感觉未来前景无限，高新的产业有极大的租房需求，实际不然，公寓本身就是吃租金很重的产品，在高新公寓尚且不满租的前提下，试问谁会在这里租房，转手卖更是没影的事情，单靠项目规划的酒店，商业街，怕是很难带动；

确实便宜，但同样价格，去看三桥地铁口的华润万象域不香吗？软件新城还在拓荒，靠软件新城的外溢需求怕是要等到地老天荒。

问：大华曲江公园世家品质如何，是否值得入手？

答：总结几个关键词，地段跑赢产品，价格优于价值，作为开发商了近十年的小区，曾经的拓荒地随着四号线开通，也变得稀缺；

这种老盘的好处是，开发时间早成本低，所以价格稳定，位置较好，但摇号艰难，上一次4000人摇号就是在公园世家，在房价的硬性门槛下，这注定是一个买到不亏的盘；

但品质就一般了，这么多年关于大华物业的投诉就没听过，锦绣前城开盘的时候，公园世家业主还在现场维权，但耐不住便宜，对于刚需而言，能摇上号肯定买，虽然房子一般，但学区地铁都是有事，先解决住的问题后期出问题再说；

对于改善而言，区域内天地源大都会要更合适一些。

问：坐等绿地新里程，交房晚是因为慢工出细活吗？

答：一般来说，三年的时间中留出一年的时间给装修施工，是比较宽裕的，不存在赶工的情况下，活儿相对就要细致一些，但有一个前提是不降标；

如果这个项目在前夕市场定位的时候，成本就很有限，同时开发商又是萝卜快了不洗泥，那么后期的交付质量其实和时间的关系是不大的，不降标同时不赶工的前提下，交付质量才有一定的保证；

新里程作为这几年沣东新城卖的最好的小区，户数巨大，业主期待值极高，静待交房一天，我们验验便知。

问：之前买了沣西的盘，是不是也凉了？

答：应该说沣西的火热就一段时间，也只存在于部分楼盘之中，本身新区吸引人买房的优势，就是价格差，但实际沣西的价格并不便宜，普遍10000，12000的也有；去年西安620限购升级，对于没有购房资格，又想买住宅的，有一部分人看到了沣西和咸阳；尤其是两地接壤的万科大都会最为火热；

在年底西安主城区大量房源上市，限购区咸阳大量低价房源上市，大开发商集中进入后，沣西的价格优势就弱了起来；未来沣西想要吸引更多人导流，一是限购政策的助力，同时价格上也要亲民，毕竟和西安中间还隔了一个沣东。

问：首付只有40万，却想要二环内的房，怎么办？

答：新房基本没有，二环沿线西侧富力开远城，17000均价毛坯，南边恒志云都16000均价毛坯，红庙坡大兴正荣府，15000均价带装修，北边阳光城，恒大也都是17000起步，东二环金辉江山铭著16000起步，唯一剩下东御兰汀，均价11000多，最小面积72平，但小区品质一般；

二手房这个价格区间北二环沿线可以看看，金仕华城，金桥太阳岛，小区房龄较老但还算高层社区，新房可选的太少，二手房的自己确定生活区域逐一筛查房源么，40万预算，均价10000出头，在西安除了主城区千人摇，港务区，咸阳外，基本无房可选。