开发商套路多买房注意事项：是开发商的陷阱还是购房者的福利

文丨清秋短评

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钱二潮映万象轩最后一批120套房源已经领证清盘。

选房过程中，向来不受待见的2层房源此次成为了购房者争抢的香饽饽，究其原因，还是“巨大的价差”。

潮映万象轩此次开盘房源中，楼层差价最大的是4幢，其中2楼和3楼单价差高达9000元/㎡，面积301㎡，总价相差271万元。相比之下，8楼以上房源楼层差价却普遍不到1000元/㎡。

✧清秋观点✧

先抛开价格看。

如果是好地段的改善型房源，尤其是大户型，一旦流入二手，你需要置换的时候，3楼和2楼会有个较大的差价。不仅仅是差价，还包含流动的有效性，换言之，3楼价贵好卖，2楼价格低流动性还差。

行情好的时候，2楼能卖出。行情差的时候，2楼看房者寥寥。

这几年，开发商定价越来越接地气，更加深谙二手房的流动性和价值。以往每个楼层都很平均，往往差距也就是数百，现在回头看，这些微弱的差距可以视同为不存在。但现在的差距非常之大，大到可以让2楼变得有优势。

至于如何选房。

我个人认为，如果是长时期的自住，选择贵的高楼层，随着岁月的流逝，即便是很大的差价，未来也有机会拉平。而且极有可能既占据高价又占据流动性优势，这是市场向上的时候的一个普通趋势。即便是市场比较弱的情况下，它可以保障一个更好的流动性，可以让你顺利的兑现资产。

然后涉及到投资以及高性价比的选择。

我建议选择3楼，这个楼层比较特别。现在的定价一般是2、3、5及以上，共4个阶梯，2楼和3楼，3楼和5楼，5楼和中高楼，形成明显的价格梯队。如果想投入的资金更少一些，建议折衷选择3楼。

它可以避开2楼的安全性、隐私性、排水隐患，等各类二手房市场比较忌讳的事项，进而保障市场的流动性。然后原则上，3、4、5楼，其实并没有实质性的差距，他们转变为二手房时，卖出的价格高低甚至取决于卖出的时机，并不是房源本身。

这种情况下，如果遇上3楼拉开了巨大的差距，为未来计，综合考虑建议优选3楼。

2

最新的消息，余杭区瓶窑镇和中泰街道也加入了余杭限购放宽圈。

叠加去年9月就已经放宽限购条件的镇街街道，目前余杭针对包括瓶窑镇、中泰街道、仁和街道、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇等在内共7个镇街，外地户籍只需1个月社保即可购买新房或二手房，本地户籍无需社保，购买二套也不再受落户5年限制。但各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变。

目前，杭州临平区、钱塘区、富阳区三个区属于全域加入限购放宽圈，临安区不限购。

✧清秋观点✧

4到6月份，整体还是属于系统性宽松政策的等待期。

余杭瓶窑和中泰加入放宽圈，对市场影响不大。

4月份的各项数据，包括CPI、PPI、居民中长期存贷数据、房地产行业同比统计数据，都不太理想。预料还将有进一步的宽松政策扶持，或将能等来全面的降息，以及新一轮的“因城施策”放松举措。

包括核心城区限购放松、交易税费优化、限价放松等实质性举措，到了一个推出的“窗口期”。

综合评估，杭州楼市的宽松空间依然比较充足。但迟迟不出，也让市场开始陷入观望。相比较于很多兄弟城市，杭州政策放松的步伐偏慢。这需要有一个平衡点，一旦过了，可能会损耗市场好不容易恢复的士气和信心。

评估杭州市场的不是个别倒挂红盘的热度，而是更真实的庞大的二手房市场的流动健康性。

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国家统计局数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%（按可比口径计算，详见附注6）；其中，住宅投资27072亿元，下降4.9%。

1—4月份，商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。

✧清秋观点✧

房地产投资同比下降6.2%，影响的是土地财政。

住宅销售额同比增长11.8%，是房地产阶段性复苏的征兆。

销售额增长在前，开发商拿地热情复苏在后，这两张表的数据符合逻辑。后续销售额如果能保持增长，房地产开发投资的复苏也能够看到。

4

据媒体报道，今年五一假期前，39岁的北京人丁先生去河南鹤壁，过户花2万块新买的房子。这是他在当地买的第12套房子。从2020年10月开始丁先生在半个月的时间内在鹤壁买了8套房子，共花了10万元。其中最便宜的一套房款1000元加中介费1000元。总共才2000块。

低廉的房价引发大众的热烈讨论，有人质疑该消息是假的，也有人称现在鹤壁老城区的房价确实不高。5月15日，鹤壁市行政服务中心工作人员回应，此事可能是噱头，这么低的房价“这边没有听说过”。

✧清秋观点✧

买房不是集邮，收集一沓房子没有实际意义。

完全的小众事件，和其个人的需求、性格、偏好息息相关，不具备研读价值。更多的是新闻噱头，吸引眼球，迎合了当下人们对大城市中高房价问题的不满和关注。

希望大家不要做这种“集邮人”。