天津楼市最新现状，天津这个地方情况太复杂了

借用《潜伏》里的一句话：天津这个地方，情况太复杂了。

用一个事儿解读这句话——“和平翰林公馆事件”。

天津今年楼市复苏后貌似也没发生什么“惊天动地”的大事儿，一直平淡的像温吞水。

但翰林公馆的事儿确实掀了一阵狂风，看来在天津，只有“学区问题”能让人亢奋。

故事线是这样的：

最开始和平翰林公馆自己宣称被划入和平中心小学，这持续了好几年。

今年5月15日突然又自己宣称被划入和平实验小学，于是市场炸了，项目也因此销量大增。

发酵了一周后，又出现退房情况。

01

简单说说。

5月15日下午和平翰林公馆能上实验小学的事被中介刷屏。

中介们给出的信息是：

项目自己“官宣”了已经划入天津实验小学学片，遵循“六年一学位制”，还称今年天津实验小学的招生简章中就会出现和平翰林公馆。

而且，和平翰林公馆还可以凭购房合同上学，今年就能上。

据说上周五下午15:30放出消息后半天的时间就成交了近30套，当天签约到夜里3点。

现场确实人很多，很久没有哪个项目出现排队买房的场景了。

从中心小学突然划入了实验小学，市场反应肯定更强烈。

毕竟实验小学在天津排名是老大，而且学区房价格也比中心小学贵，府上和平等小户型单价都要8万/平米以上。

有购房者说让项目提供红头文件或者相关条文，但并没有见到。

有人说周末成交了170多套，也有说200多套的。

反正卖的最好的是49平米总价320万的房源，几乎没有了。

61平米的刚开始报价355万，后来涨到365万，再后来涨到370万。

稍微大点的户型价格还算稳定，80平米两室445万；86平米两室510万；109平米两室525万；115平米两室600万。

当时放出风来说5月17日24时封盘，5月18日价格上调10%，单价上涨5000元/平米。

但5月18日依旧有中介在发朋友圈，价格与之前差不多。

02

其实在这期间，市场上的焦虑情绪已经在滋生了。

因为新房本来就是不划片的，只有正式交房后才会有官方答案。

再加上和平翰林公馆属于居住型公寓，在天津，公寓这两个字可是相当敏感的，不管前面带的定语有多么高逼格、多么洋气，都无济于事。

所以，最大的疑惑就是真的假的？到底能不能上？能不能给个保证？

但很明显，答案是：不知道、不确定、给不了。

5月19日，有媒体公开质疑这件事，而且还声称中介们删朋友圈，怕连带责任。

这有些“故意黑”。

有的中介朋友圈本来就是三天可见，而且现在随便翻几个中介的朋友圈，并没有发现删掉。

5月22日，有群友爆料说和平翰林公馆出现退房情况，仅22日一天就退了50多套。

据了解，这一周很多业主各处咨询，连政民零距离都被刷屏了。

但据说得到的回复都比较官方，大概就是新房不划片，还要等交房后最终确定之类的。

有人透露，和平教育局给的回复比较“刚”：

凭购房合同是不能上学的，必须要房本和户口本原件，现在网上的信息属于开发商口头承诺……

可能很多买房人心里发毛，选择退房。

但我们也私下了解到，和平翰林公馆将在月底公布与天津实验小学签约的相关信息。

03

当一件事被推向风口浪尖的时候，大众情绪会下意识的选择有争议性的信息，同时去屏蔽一些冷静且不带热搜体质的信息，这很正常。

但这件事还是需要客观分析一下。

1、和平翰林公馆大约1500套房源，它的学位需求跟普通老破小不一样。

普通老破小会有一个比例，不是每家每户都要上学；

但买和平翰林公馆的人，冲的就是它的标签——重点学区房，所以可能80%以上的业主都有学位需求。

量太大了，如果真的能上，学校能容纳的下吗？

退一万步讲，万一不能上，这背后是上千个家庭的问题，势必会引发社会事件。

无论是哪一方，应该都不会允许这样的事发生。

2、其实也很好理解，这就属于集团化办学的情况之一。

即便和平翰林公馆能上天津实验小学，估计也不会是现在一中旁边的老校区，应该会是西开教堂附近的分校。

分校还没建好，今年就能上学肯定不靠谱。

这也不是头一例，像万全小学、育婴里小学等这些名校，都有自己的分校，教学质量有高有低。

既然开发商表示月底能公布签约信息，那想买的人可以等等看，先别着急。

3、这件事最大的矛盾点就是新房不划片，但买房人又想要保证。

即便咨询官方，得到的答复也只能是依照政策执行，几乎不会有其它答案。

04

顺便说说天津公寓的问题。

这就又回到那句话上：天津这个地方，情况太复杂了。

有的长得像公寓，其实是住宅；有的长得像住宅，其实是公寓；

有的公寓能落户能上学；有的公寓啥也干不了……

比如诚基中心，你看它像公寓，其实它是70年住宅，能划到耀华小学；

卓越浅水湾，它属于70年的公寓；奥城公寓，就是普通的公寓，但是能落户，能上学……

就问你懵不懵？

粗线条来说，天津有3种公寓：居住型公寓、普通公寓、城市型公寓。

大部分居住公寓享受的权利与住宅相同，可以落户，可以划片上学。

从这方面来说，和平翰林公馆能上学是靠谱的。

像南开喜马拉雅已经交房，有业主办完落户了，拿房本可以按照街道学区划片上学。

普通公寓比较复杂，别看性质一样，但情况不见得都相同，不是所有都能落户。

即便有的能落户，也属于统筹上学，就是学片里生源不满的学校，一般都是普小。

城市型公寓是新八代里的“特殊产品”，别的地方没有。

新八大里中城市型公寓具体怎样上学也有争议，起初公寓的业主以为能和住宅一样划片进重点校。

但是2018年12日河西区委终于明确答复：

城市型公寓楼盘都是采取统筹方式入学，不划片，将统筹安排到土城小学、新会道小学、名都小学这三所学校。

在新八大里，住宅和公寓不同权。

天津公寓另一个复杂之处，还在于学籍的使用次数问题，有一些公寓是一次性学籍。

凯德国贸部分公寓是一次性学籍，一个房本只能上一次闽侯路小学；原来的松江置地广场也是，只能上一次东方小学；

宝利国际公寓也是一次性学籍，能上五马路小学；东北角艺术公寓能上中营小学，也是一次性学籍……

正是因为这种复杂而不确定的事情经常出现，又没有一个统一的标准，所以大家对公寓落户、上学的问题比较敏感。

05

在天津，公寓已经等于工具，这么多年来，公寓的房价涨幅远远落后于住宅，没跑赢大势。

比如南开区的塞纳公馆，10年前1.7万/平米，现在还这个价格，这钱放银行吃利息都更香。

所以大家只是用公寓落户、上学。

奥城公寓成交量位于南开区第一，从2017年调控开始，天津二手房跌了大约25%，可奥城公寓成交均价还涨了30%。

为什么？就是因为它能落户、上学。

关键是，到手频率快，房价又不会短期暴涨，没什么增值税，也就成了落户神器了。

但小道消息说奥城公寓要取消落户，可能太“树大招风”了。

既然公寓是工具，买之前一定要确定好这个工具能不能用。

别冲动，现在的楼市完全没有冲动的必要。