为什么二手公寓卖不出去？卖得好和卖不动当下公寓市场

即使在武汉最神奇的楼市版块，即便拥有最硬核的产品，也有猝不及防的意外。

如果仅从微观层面去看，你会发现大家突然对于这种产品的投资需求的选择点，跟前期比，正在出现很大的不同。

这些看似不同，其实都是当下很真实的客户需求，并且一直都在，只是分化的市场和疫情让它显现了出来。

这些意外的背后，如果你去认真想下，会发现不少开发商依然无法站在投资者的角度去思考用户需求端已经出现的新变化。

这些看似让人产生错觉的疑惑，也再次证明了目前的市场已经没有什么区域和产品是一定会好卖的了，尤其是在被很多投资者看好的一些现象级的区域里。

按理说，同样是主推公寓类产品，同样是占据着这个核心区域的最好地段，而且还拥有堪称是快绝版的户型，只要产品够硬核，一定都会不愁卖的，但偏偏这个项目就让市场出现了“冷热不均”。

今天就来聊下这个奇怪的现象和背后的原因。

01

一般来说，常识是被大多数人所认同的知识，同样也会是市场大多数人的共识。

楼市里最常见的就有两种。

一种是达成共识的，

比如对某个区域的投资价值认同，如我们今天要说的光谷东板块。

另外一种是各执一词的，

比如是对某种产品的投资看法，如我们今天要探讨的公寓类型。

这个项目恰是这两种常识的集合体。

它位于光谷五路双地铁交汇处，与地铁口相距不过100米，称得上是真正的地铁口盘。此前叫光谷H ，目前叫恺德中心。

说到公寓项目投资，地段是绕不开的话题。

而这个项目所在的光谷五路一直被称为光谷中心城的黄金中轴，未来将比肩现在的关山大道，与高新大道万亿主轴，共同构建起了光谷中心城的中心所在。

而要给这个中心再定一个中心点的话，那一定是光谷五路地铁站。

首先，地铁11号线与19号线双地铁交汇于此，光谷五路站也由此成为区域唯一一个双站换乘的交通枢纽点。不用怀疑，地铁是所有项目的核心卖点。

其次，投资90亿建设的光谷地下空间将沿着光谷五路（纵向3.6公里） 横向1.3公里，地下走廊建成后，光谷中心城将成为地上地下，室内室外，功能布局，交通市政等四位一体的立体支撑，不出地铁即可享受商业与公共娱乐设施的配套。

同时，项目周边光谷大悦城、龙湖天街、绿地406商务地标、瑞安光谷创新天地均分布在四周。未来都是这个区域的城市脸面。。

因此，无论从区域、交通还是周边规划配套上来讲，这个项目都占据了绝对的地段优势。地段，才是房产投资的王道。

项目区域内交通展示

项目紧邻的光谷五路地铁G出口

所以，在我看来，这个项目所在的地段，其实是占据了比较大的利好。而特殊的位置，理应会受到市场的追捧。

同样，这个版块内，被政策利好带动积攒了这么多年的投资需求其实早已崛起，这些需求也变成了真实的市场购买力，一波接着一波，带来源源不断的客流。

02

正是因为这样的结合，这个项目的孵化也是呈现出了不一样的气场和关注度。

其实恺德中心整个项目体量并不大，涵盖了loft公寓、酒店、写字楼、底商等多样形态业态，一共才4栋楼。

项目沙盘图

其中1号楼为万达锦华酒店入住，打造为五星级酒店；2号楼为建面47-49㎡loft公寓，共39套，因为容积率的要求，2号楼层并不高，仅有数层。

目前在推的3号楼为建面55㎡公寓，其中2-7层将打造为上下两层双钥匙酒店式公寓，并采取售后包租形式，均价约2.2-2.4万元/㎡；

8-16层将打造豪华精装修公寓，采用全高端建材家居，预约均价在3万元/㎡以上。

4号楼由两栋楼组成，中间用连廊相连，为写字楼产品，将用作开发商自身办公场地所用，或是后期出售。

项目工程进度

说到公寓这部分产品，层高也是很重要的一点，其5.4米的层高，应该算是当前武汉市场上公寓中难得的稀缺产品，即使在光谷东这个区域，也是唯一的。

2018年3月23日，武汉市国土资源和规划局最新发布《武汉市规划管理建筑面积技术计算规定（初稿）》，新建公寓层高不得高于4.5米，同时规定办公单一分割单元（含单元式办公）套内建筑面积不得小于150平方米。

所以这种5.4米层高的公寓产品，无论对选择购买自住，还是纯投资来说，从功能使用的选择性上来说都是很有吸引力的。

然而，事与愿违。

这个项目自2018年下半年面世后，似乎走的并不那么顺畅。

2018年9月27日，项目举行了发布会，并在第二天推出了样板间。

在样板间上，主打小户型变大面积，做到面积使用的最大化。同时，增加双钥匙的独特属性，提高了纯投资客户的投资收益。

现场还与酒店举行了签约仪式，宣布将项目打造成酒店群式的资产。

2019年6月29日项目开盘，推出了2、3号楼，价格约1.9万元/㎡起，整体均价约2.1万元-2.3万元/㎡；

然而，截止到目前，据项目案场的销售人员介绍，样板间还处于调整中，暂未开放；主推的3号楼2-7层酒店式公寓售后包租模式也暂未确定，价格预估在2.2-2.4万/㎡。

此外，此前的8-16层将会由毛坯转为精装修定制型的豪宅公寓，市场价格预估会在3万元/㎡以上。

03

这样的产品为何没有出现像其他公寓一房难求的局面？在我看来，与其产品定位与价格不无关系。

从产品功能上来看，5.4米层高无疑是将使用面积最大化，双层双钥匙入户，绝对在租金收益上，比同类型低层高的户型租金更占优势；

此时，对投资者而言，最关心的莫过于价格和整体性价比了。让我们来看看区域内其他公寓产品的价格：

世界城创世界B2栋公寓，2019年10月底推出40-60㎡loft公寓，5.1米层高，均价12800元/㎡，开盘基本售罄；

光和创谷，单间69-96㎡，单层16006㎡loft房源，层高4.5米，均价约13000元/㎡；

龙湖光谷天街（龙湖中·光谷城香颂），23-110㎡天街铺，层高4.5米，均价约11000元/㎡，单价9500元/㎡起；

中建之星公馆，平层公寓在13500-14500元/㎡；

国采光立方4.5米层高公寓，均价13800元/㎡；

绿地光谷中心城公寓平层均价14000元/㎡。

项目周边公寓均价（具体以实际为主）

再来看看恺德中心的价格，5.4米层高，开盘之初价格约19000元/㎡起，整体均价在21000-23000元/㎡，与周边同类产品均价价差近1万元/㎡。

这样的价格差，即使是再硬核的产品，对投资者来说都是不会买单的。

说实话，随着武汉地铁规划的越来越多，这种好地段的项目将不会再稀缺。在同等区位地段下，产品功能类似，总价却多出近50万的情况下，整体性价比自然降低了不少。

况且光谷东这个区域的公寓产品量可以说已经达到了“饱和状态”，并且选择性也更多，对投资者而言，需要的是实实在在的明算账，从投资成本到回报收益，算的明明白白。

此时，产品的价格与投资性价比就显得尤为重要了。这也是疫后武汉公寓市场上大幅降价的底层逻辑所在。

如何做到让投资者愿意为前期高价买单，或许正是摆在项目面前的一道难题。

【后记】

房产投资没有绝对的好地段，只有相对的好地段。

以前大家都是按照区域和板块选择投资时机，现在已经满武汉寻找机会了。

换句话说，当下的武汉楼市依然是投资者说了算的市场，投资者依然有选择权，甚至是犹豫权。

未来的公寓市场上，这样的“冷热不均”，将不再会是个别现象，

只会越来越普遍。

这也是公寓市场投资渐趋理性的最大标志。