威海房地产市场周报2023年第43周 威海房地产的下一个机遇点在哪里

过去的30年，威海市的城市发展可谓经历了翻天覆地的变化，从偏居一隅的小渔村到贯穿南北，横亘东西的繁华小城，肉眼可见的变化速度让人惊叹。威海的主城区伴随着城市发展逐步扩张，主城区可开发的土地也越来越少，而本地房企土地储备所剩无几，急需补货，外来品牌房企求地若渴，紧盯市场，那么在主城发展饱和，威海房地产的下一个发力点在何方呢？

从城市发展的角度，预测了几个热点方向

今天先与大家分享一个热点板块-温泉板块，温泉镇板块位于威海市域南部，经开区、临港区、东部滨海新城的衔接处，从行政属性上虽属于环翠区温泉镇，但随着城市扩张，目前已实现与威海主城的融合发展，并形成了小型的城市副中心组团。独特的地理位置使温泉板块成为威海未来发展的几何中心，区域价值凸显。

当然城市体系中任何一个板块的发展，都离不开政策的支持与带动，君不见，2017-18年，在政府迁移声中，热潮之下的东部滨海新城是如何一副一房难求的局面，温泉板块在政府眼中是一个什么样的定位呢？

威海市十三五规划中，将威海市区重要村镇体系进行了系统梳理，其中温泉镇作为市区重要的城市组团，东西方向连接张村—羊亭—温泉—崮山镇；南北连接市中心区—温泉镇—草庙子镇和市中心区—温泉镇—桥头镇两条轴带。从此空间结构来看，温泉镇对于威海市区城镇体系空间结构区位交通战略意义重大。

除了政策属性的引导之外，一个板块的崛起还需要哪些助力因素呢？在这里我们搬运一下万科对于城市研判的PIE研判模型，P是人口，I是基础设施，E是就业。

人口-Population，持续健康的人口增长会带来旺盛的住房需求，我们来看一下威海2013-2017年的人口增长情况，从2013年的281万至2017年的283万，年增长率仅0.14%，在一二线强悍的吸血能力下，三线城市的人口增长缓慢已成必然，然而反观温泉板块，从2012年的3.64万人到2017年的5.32万人，逆势增长，年增长率近10%，快速的人口增长必然带来旺盛的居住需求。

从下图2017年的人口密度图同样可以看出，温泉镇板块已然成为继环翠中心区、高区中心区、经区中心区之外，第四人口密集区，人口在自然流动之下，一定是趋向于潜力板块，这也再次验证板块的人口吸附力。

基础设施建设- investment，基础设施建设可以提升区域内及外部的交通联系，提升区域的居住价值，那么温泉的基建有哪些利好呢？温泉板块当前在用公路三条，分别为青岛路、疏港路、S301，道路标准最低为四车道，可快速链接经区、高区、临港、环翠等中心板块；在建道路有两条，环山路、统一南路，后期全面通车后，交通大幅改善，与主城区的融合进一步加深。这里还是提一下威海的轨道交通规划吧，虽然小编觉得轨道交通距离落地还是非常遥远，温泉板块作为城市向南的必经之路，一定是轨道交通中获益最多的板块。

产业- employment，就业密集区域也是住宅需求最大的区域，对于温泉而言，产业当前处于低能级模式，以小型工厂为主，缺少大型支柱产业的支撑，但近年来逐步承接威海主城区的产业外溢转移，发展潜力较大，十三五的产业规划中，产业发展将以以下三个方向1、以机械、电子、服装纺织、食品药品、游艇为主的工业基础扎实；2、以农副产品交易、副食品配送、高端品牌汽车销售为主的商贸物流业初具规模；3、以休闲养生、观光农业为主的旅游产业逐步做强。未来产业定位清晰，发展向好。

通过万科的投资PIE模型来看，温泉板人口高速增长受主城区发展饱和及产业外溢影响，温泉成为2017年后主要的人口迁入区，人口增速居威海前列；交通大幅度改善，随着嵩山路及统一南路的修缮通车，温泉板块通达性实现再次提升，板块与主城区的链接进一步增强；产业体系化发展，受承接主城产业外迁优势地位，区域内产业逐渐形成规模，但产业相对低端化，未来产业定位清晰，发展区域向好。

作为一个区位、人口、产业、交通价值都相对优质的板块，温泉板块透露出较大的房地产投资潜力，那么温泉板块的房地产市场经历了什么样的变化？当前的市场竞争格局如何？未来的投资机会在哪里呢？我们下期继续聊。

来源：威海市房地产业协会