番禺万博cbd以前是什么？为何是番禺改命的开始

我们先来问一个问题：

如果是单价7万/平的预算（以100平为例），你会选择哪里？

经常关注楼市的朋友肯定知道，按照7万/平的单价，无论是宇宙中心的天河，还是去年大热的海珠，都有新盘可以选择。

但如果说用这个价格去买番禺呢？

你一定会认为那个人一定是疯了。

但现实是，今天番禺土拍的火热，让番禺迅速成为许多购房者的置业之地。尤其是万博板块，涨价之势非常明显，甚至有的楼盘挂牌价超过8万/平。

曾一度被称为“睡城”的番禺，如今已变成价值高地。

这其中都发生了什么？我们今天就来盘一盘。

在搜索平台打上“番禺”二字，其附带的标签是“睡城”。

原因在于，番禺的房地产发展蓬勃，很早之前就成为了广州人置业区域。

上个世纪80年代，大石、南村、钟村，洛溪和华南板块还是一大片农田或荒地。

80年代的番禺

2000年，番禺市正式撤市立区。在撤市立区之前，番禺的经济表现甚至比广州老四区都要好。为了让番禺更好融入广州的城市圈子，在撤市立区之前，连接市区与番禺的华南快速干线也正式开通。

另外，为了表达加入的“诚意”，广州在这一年首次提出“东进南拓西联北优”的发展战略。

而番禺正是“南拓”的重点。

2001年4月，星河湾正式开盘，以一句颇具影响力的广告语“华南板块掀起你的盖头来”，宣告了这个代表中国地产“大盘时代”的地名浮出水面。

广州星河湾

同年5月，碧桂园精心布局的华南碧桂园也正式开盘。不久后，南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南新城、广州雅居乐、广地花园相继在此落地。

上面的大盘与祈福新邨集合起来，被媒体称之为华南板块“八大金刚”。

大盘在番禺遍地开花，使得番禺的楼市异常热闹。

2001-2005年，在广州的楼盘销售排行榜的前10名中，华南板块的楼盘都要占据半壁江山。

这样的成绩，以至于民间产生了这样一句口号：“中国地产看广东，广东地产看广州，广州地产看华南。”

以造城的规模打造一座楼盘的方式，在某种程度上，深刻地影响了中国房地产的意识形态。这种影响，至今都还能在别的城市看到。

在当时全国，买房还是一种低频行为，但在广州却出现了一股“买房潮”。

2005-2007年之间，广州出现了第一次买房潮，三年的商品房销售面积均在1300万㎡。

当然，大部分的购房需求都集中了番禺。无他，番禺的房子又大又便宜。

大批从外地来到广州打拼的上班族，在积累了几年的资本后，纷纷选择这里落脚安家。

与广州的老城区相比，番禺拥有更低廉的房价，同时又能享有老城区一样完善的社区配套，再加上清新的自然环境，使得番禺大盘在广漂眼里非常诱人。

无论是租房还是购房，番禺吸引了大量的“新广州。大量人口的涌入，改变了番禺原本偏安于广州一隅，自成体系的样貌。

但很快人们就发现了一个现象：

新广们虽然在这里安家，却因为不是番禺的原住民，工作在市中心，白天的活动自然也在市中心。

大多数人既不在这里消费，也不在这里工作，都只把番禺当做一个睡觉的地方。这种行为，就像如今的一个流行词——白嫖。

另外，各大楼盘表现为散乱、相对独立状态，商务、医疗、教育、购物休闲等大型地区性公共设施的缺乏，相比有机整体的城市面貌，华南板块更一度被视为“睡城”，难以称为“华南居住新城”，反而成为了区域迈向下一个十年的沉重阻碍。

更明显的现象是：洛溪大桥、番禺大桥，新光快速上，往北去向广州的车流有数百米之长，南来番禺的车辆则相形见绌。

洛溪大桥，图源广州交通

拥有大量的人口，却无法充分发挥人口的效应和势能。这是摆在番禺面前急需解决的一个难题。

为了解决这一问题，番禺决定开发华南板块的核心——万博地块，作为未来华南板块甚至番禺最繁华的商务中心。

2006年，番禺首次提出打造万博商务区。规划面积约1.5平方公里，核心区域为0.63平方公里。

2005年的万博地块，图源：广州番禺发布

2010年启动建设并开展控规调整。

2013年，万博控规调整方案获批，并且正式列入广州市重点项目。

随后，万博正式进入建设阶段。

2010年的万博

2014年，番禺迎来首个大型商业——番禺万达广场正式开业。

番禺万达广场开业，图源：番禺信投

两年后的2016年，万博正式被定位为广州市三大功能片区之一。同年，广汽四海城东地块建设完成，奥园国际中心、天河城项目结构封顶。年底，广州地铁7号线开通运营。

从启动建设时间算起，短短6年，番禺万博先后完成了产业、商业和交通的布局和兑现。

2020年，天河城和四海城西地块相继开业。

2021年，番禺万博再迎来一条地铁线路——18号线开通。与此同时，汉溪大道万博段双向开通。

2022年，广州提出要培育5个世界级地标商圈，长隆-万博位列第二位，仅次于珠江新城商圈。

图源：番禺信投

2023年3月，长隆-万博商务区以全票的方式入选了中国商务区联盟，跻身国内一流商务区之列。

一个月后，番禺官方宣布万博商务区正式扩容，升级为长隆万博商务区，规划面积扩展至7.2平方公里，涵盖汉溪长隆、万博、里仁洞三大板块，并且首次以“广州南CBD”的名义向全世界推介。

十三年间，万博的咖位不断上升，兑现的商业和产业也越来越多。

我们来看一组数据：

我们再来从数据上，寻找万博给广州带来的经济效应。

当然，这些数据也并非全部归功于万博，但万博的贡献，功不可没。

万博无论是规划还是实际表现，其实都很不错。但它发展的同时，广州多个商务区同时也在发展，如珠江新城、国际金融城、琶洲CBD以及白鹅潭商务区等。

很多时候，万博的光芒都被以上的商务区盖了过去。

而今年的一场土拍，彻底点燃了万博。

4月20日，汉溪大道北侧BA0902011、BA0902125地块正式迎来出让。

这地块在出让前，几乎所有的广州房产媒体就多次对其预热。地块由2宗宅地 2宗商地组成，起拍总价合计超175亿元。无论是总价还是严格的出让条件，都充分激起了市场的好奇心。

在出让当天，竞价的状况也异常激烈，哪怕是175亿的起始总地价，也丝毫阻挡不了房企势必要拿下的决心。

经过56轮的竞价和摇号，最终地块由华润长隆联合体拿下。

一场超百亿的土拍盛宴，彻底点燃了番禺的楼市。

万博板块，无论是二手项目还是新房项目的房价，都应声上涨，周边成交活跃。

那么，这个全广州瞩目的地块，究竟会带来什么样的产品呢？

根据项目工作人员的透露，项目将由24万㎡万象系商业 约9.7万㎡商办 约51万㎡住宅组成，并且配建72班小学 36班中学 24班幼儿园，将斥资过亿聘请世界最顶级团队，万博 长隆 万象 悦府四大顶级资源组合打造前所未有的超级综合体。

项目的外立面设计，将采用最新的悦系4.0标准，利用简洁的线条 大量曲面圆弧元素，高端气质尽显。

对于项目的定位，华润置地也寄予了厚望：

致力于打造一座永不落幕的湾区活力之城，让人们在这里欢乐购物、愉悦办公、舒适生活，感受着城市的活力与热情，释放出更有都市魅力、更具想象空间的城市生活。

项目首推产品涵盖98-142㎡三至四房，并且内部户型图已出。除此之外，营销中心和样板间预计在9月对外开放，届时将会带来更多的项目信息。

还是那句话，好的地段 好的产品，任何时候，都是稀缺的。

如今的万博，早已成番禺的一张响亮名片。土拍市场的火热，也正是市场对万博价值的认可。

当然，番禺也不仅仅只有万博。

番禺拥有大学城高校群，亚洲最大的高铁交通枢纽广州南站，发达的游乐园旅游业长隆，同时兼顾生态环境和高科技企业园区，还有成熟的生活配套和珍贵的江景资源。

广州南站商务区

这些板块不仅可以独当一面，并且还可以串联起番禺整个发展脉络。颇有“以万博为中心，多点开花”的意思。

广州南拓的发展战略，给予了番禺极大的时代红利。

根据番禺的最新规划目标，2025年番禺将初步建成粤港澳大湾区枢纽和创新动力源、广佛同城示范区、宜居宜业宜游的幸福美丽城区。

而在下一个十年，番禺的目标是：基本建成先进制造业和现代服务业融合发展高地、文商旅体融合发展典范区、粤港澳大湾区门户枢纽、广深港澳科技创新走廊动力源以及城乡融合发展的岭南山水花园城区。

过去的十年和未来十年，番禺的规划仍然有着万博的影子。可以说，万博承载了番禺太多的野心。

如今走在汉溪大道上，可以看到万博CBD的灯火，已经越来越明亮，不亚于其背后的市中心。

而现在的番禺，早已褪去睡城的底色，它正试图用越来越明亮的灯火，唤醒自己的未来。

作者：数研广州