承租人解除房屋租赁合同的情形，租赁期限内房屋产权人变更

租赁合同篇经典案例1/30

导言： 在租赁市场中，当所承租的房屋的所有权发生变动时，租赁合同的效力及各方的权利义务成为一项重要法律问题。本文将以一个案例为例，探讨房屋所有权变动的情况下，原租赁合同的效力以及新产权人的权利义务。

案情回顾： 孙某某承租了产权人为李某某的房屋，后李某某因急需用钱将该所出租的房屋卖给章某某，双方办理变更登记手续后。章某取得房屋所有权证后，要求孙某某办理房屋的交接事宜，但孙某某称租赁合同还没到期，要求章某与原房主李某某沟通。双方多次协商未果，章某一气之下将房屋门锁予以更换，强行收回了房屋，孙某以房屋被提前收回构成违约为由将章某、李某告上法庭。

法院审理后认为：在不动产租赁期间，因买卖或抵债等原因所有权发生变更，并不影响租赁合同的效力。房屋的承租方，虽未与新产权人重新签订租赁合同，但李某某与原承租人签订的租赁合同对章某是具有约束力，即买卖不破租赁原则。章某在取得房屋所有权时与原承租人形成了事实的租赁合同关系，因章某强行收回房屋的行为，导致孙某无法实现合同目的，所以构成违约。最终法院支持孙某要求章某承担违约金的主张。

法律解析： 根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的情况下，该变动并不影响租赁合同的效力。这一规定旨在维护租赁合同的稳定性，确保承租人在租赁期间的权益得到保护。合同原则中的“买卖不破租赁”原则也强调了租赁合同的持续效力。

知识点总结：通过这一案例，我们可以看出租赁物所有权的变动并不影响租赁合同的效力，即使的产权人没与原承租人重新签订合同，新产权人与原承租人之间仍然存在租赁合同关系。在这种情况下，新产权人不得以未签订租赁合同作为理由，去拒绝履行原租赁合同，否则将需要承担相应的违约责任。这一判决结果进一步强调了租赁合同的稳定性和保护承租人权益的原则。

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