深圳市工业和信息化局发布指南：龙岗区工业和信息化局

6月17日，深圳正式发布营商环境4.0改革政策，从五大方面提出26个领域共计222项改革任务。其中，在构建要素高效配置的市场体系方面，深圳明确提出要加大产业供给力度。

在龙岗，密集的楼宇里迸发炽热的创新热情，“创新红利”带来了城市的高速发展，而另一面产业空间供给不足也制约了发展。如何破解企业的产业空间困境？

近年来，龙岗区不断创新多元化产业空间供给模式，于全市率先试行将行政划拨用地移至区产业部门名下，打出“旧工业区更新改造”“穿衣戴帽”“厂房定制”等组合拳，积极盘活存量用地，释放发展新活力。

业内表示，作为深圳第一工业大区，龙岗加强对产业空间布局的创新探索，能够形成先行示范效应，为深圳加快优化营商环境提供强大支撑，同时龙岗区在破解产业空间供给难题，推动产业升级方面的探索，也将为国内其他区域提供有益的经验借鉴。

●撰文：黄诗妤

1 顶层设计

出台全覆盖系列配套措施

从在不到100平方米的破旧厂房里起步，到员工超过800人，净利润超亿元，龙岗一家科技电子公司从一开始就选择了龙岗这片创业热土。

前不久，公司主管胡先生遇到一件烦心事，“我们在龙岗8000平方米办公区域已经容不下这么多员工了，只能到外面租房，但员工不在一起办公又会增加管理、沟通的成本。”

龙岗不少科技企业面临着类似的产业发展空间“拮据”的问题。一方面，很多优质创新企业发展空间严重不足，亟须寻求高品质大面积产业空间；另一方面，龙岗产业创新转型需求旺盛，但缺乏与之配套的用地及管理政策体系。

近年来，龙岗区将“产业空间保障”作为重点改革课题，进行了探索和尝试，实行“双红线”，切实保障产业空间总规模，其中在严守工业区块线方面，从严控制工业区块线调整，制定《龙岗区工业区块线优化及局部调整操作指引（试行）》，对确需占用区块线的市政等项目，严格实施占补平衡要求；将符合条件的工业用地调入区块线范围，确保总量只增不减。有序推进工业区城市更新，拟定年度管控目标，提出2025年现状产业用地不低于60平方公里的总规模的要求。

在合理划定工业用房红线方面，通过2018、2019年连续两年的全区产业用房普查，摸清全区现有园区建筑年限、建筑质量、使用功能等基本情况，下一步拟结合实际，实施分级分类管控，明确拆除重建、保留提升片区范围，划定产业用房红线。

同时龙岗区强化顶层设计，形成《龙岗区人民政府关于构建产业空间保障体系促进产业高质量发展的若干意见》初稿，在六大方面提出27条意见，作为全区后续开展产业空间保障工作的一个纲领性文件；出台《龙岗区产业空间布局规划（2020—2025）》，强化“4 9”重点片区产业布局指引，提出重点发展ICT、AIoT、半导体产业等七大主导产业，并将其落实在各街道空间布局上。该规划明确将龙岗打造为全球电子信息产业高地，将作为龙岗“十四五”期间产业发展的指导文件和行动纲领。

此外，龙岗区还形成了《龙岗区产业（制造业）空间保障专项规划（2020—2025）》初稿，强化产业引领，对龙岗区产业空间实行分区、分类、分级管控，为各部门开展涉产业空间相关工作提供指引；研究制定星级园区扶持（含认定及入驻企业扶持）、工业上楼、企业腾挪安置扶持（含空间及入驻企业扶持）、综合整治专项扶持（改造费用）、高端制造业厂房扶持（税收奖励及企业租金补贴）、生产性厂房扶持等几大类扶持政策；等等。

2 空间重塑

创新多元化产业空间供给模式

5年时间，一个小镇拥有105家国家高新科技企业、5家高等院校的产学研基地，各类创新创业人才超6000人……这是由旧莲塘尾工业区改造而成的龙岗区大运软件小镇。

过去，莲塘尾工业区大多数是电镀厂、五金厂等低端制造业，生产总值仅2亿元，税收不足550万元。2010年，龙岗为盘活存量老旧物业，推进产业载体转型升级，采取“政府引导—国企投资—统租社区物业—综合整治—运营管理”的模式，通过低成本的“穿衣戴帽”“修笼引凤”，对园区基础设施和生态环境进行全面升级，改造成以软件开发、“互联网＋”、智能制造、电子商务为主导产业，融生产、生活、生态于一体的产城融合科技园区。

推动旧工业区转型升级，为新动能腾出发展空间，是龙岗区产业转型升级、经济提质增效的一个重要抓手。多年来，龙岗在全区范围全面铺开工业区改造升级工作，通过“拆除重建”和“综合整治”等方式，分片区、分类别、分阶段对全区的工业区进行改造升级，打造一大批能够适应不同产业需求，以特色园区、专业园区为主的优质载体，以载体转型带动产业转型。

为进一步推动旧工业区综合整治，优化存量产业空间，龙岗区出台《龙岗区旧工业区增加辅助性设施类综合整治改造升级实施细则(试行)》，推动228工业区等14个项目实施改造，总面积达133万平方米。

如果说大运软件小镇是通过统租物业，进行“穿衣戴帽”综合整治的方式实现产业升级，那么几乎于同一时期出生的天安云谷则是通过推倒重建的“工改工”方式实现的脱胎换骨。

在2011年，天安云谷还是一个由农房、旧厂房构成的低端制造工业园，有外来务工人员超过1万名，年产值不足3亿元，主要以五金、电子元器件、塑胶等劳动密集型传统产业为主。

2011年3月，天安云谷开始启动“工改工”，一座座崭新的现代化办公大楼拔地而起。龙岗区工业和信息化局（下称“区工信局”）有关负责人介绍，该项目为深圳首宗、规模最大的“工改工”拆除重建类项目，建成后提供产业用房140万平方米。

当前，龙岗区正有序推进旧工业区城市更新，实现用地二次高效开发。目前已批专规的18个工改工更新项目，将规划建设500余万平方米产业用房。支持和鼓励实体企业通过各种方式拓展以生产厂房为主的产业发展空间。推动伯恩、金进等实体企业参与旧工业区城市更新，下一步将出台相关政策和措施，通过地价、容积率、贡献率等要素的把控，降低实体企业参与城市更新成本。

近年来，在日益严格的土地政策和不断攀升的土地价格环境下，寻找适合的生产场所及办公用地，早已成为企业发展的又一瓶颈。龙岗区新一轮的产业空间供给紧扣企业服务这一核心，创新空地新建模式，在全市率先试行行政划拨用地至区产业部门名下，由国企投资建设，探索“以房招商”的创新模式，从厂房开始就高度定制化、个性化的企业全生命流程服务，有效提高龙岗招商的竞争力，真正实现龙岗产业拓展空间、企业自身诉求的共赢。

宝龙智造园即为一例。2020年12月28日，宝龙智造园项目正式开工，该项目在全省首次推出了“定制化厂房”，按照“低价优质、度身定制、节能环保、智慧共享”理念，打造高标准智能制造产业园区。

在项目前期设计阶段，2020年5月，龙岗开展了项目预招商并推出定制服务。预招商公告一发出，引起了强烈反响：共收到26家企业共计42万平方米的产业空间需求，招商率达320%。经专家评审、遴选9家企业入围，其中，国高企业占了7家，大部分为产值亿元以上企业，预计全部达产后可实现年产值超200亿元。

业内专家认为，这是深圳龙岗区探索一线城市产业用地供给新模式的重要缩影。目前，该用地项目已入列龙岗区年度重点项目，预计2022年底前交付使用。

此外，龙岗区还积极拓展产业用地规模，推动非建设用地、规划非工业用地、未编法定图则用地、发展备用地等调整为工业用地。到2025年实现规划工业用地不低于46平方公里。开展较大面积产业空间土地整备专项行动，成立区级专项行动总指挥部，并设分指挥部指导平湖金融基地、平湖鹅公岭等7个较大面积产业整备片区的开发建设工作。通过片区统筹优化产业布局，促进研发办公产城融合，生产制造则远离居住区。

3 产业迭代

实现空间精准供给与产业升级的同频共振

近年来，人工智能一直是龙岗区产业发展的一大重心，要推动这一产业发展，就需要有一定体量的产业空间。而原横岗228工业区虽然拥有较多的产业空间，区位优势明显，但承载着较多的低端产能，急需实现产业升级。于是，当人工智能遇到228工业区，产业空间供给更新与产业升级开始同频共振——大运AI小镇应运而生。

2020年7月，伴随着挖掘机的轰鸣声，龙岗大运AI小镇正式开工建设，一期将于今年7月开园，并通过5—8年的时间打造成产值百亿级、税收十亿级的、以AI人工智能产业为主导、全产业链的高端生态特色小镇。

多年来，龙岗形成了具有显著优势的信息通信技术、人工智能、电子元器件、新能源、生物医药、创意生活六大产业集群。今年龙岗区六届五次党代会上，龙岗也提出，将深入实施“一芯两核多支点”发展战略，其中以大运深港国际科教城为“智芯”。

空间供给需与产业升级同频共振，即新型产业空间供给，助推产业升级，而龙岗对自身产业升级的规划，又指引了产业空间供给的方向。“我们结合龙岗产业发展的趋势特点、企业发展的真实需求，打造大运AI小镇等主题园区、宝龙智造等定制园区，以需定制产业空间，实现产业空间精准供给，推动产业迭代升级。”龙岗区工信局有关负责人介绍。

空间供给，需要坚持产业引领、规划先行。龙岗区深刻认识到龙岗当前处于产业主导经济发展的关键时期，坚持产业引领、规划先行是“双区”建设中龙岗发展的必然选择，为强化产业规划与空间规划联动，切实发挥规划的传导作用，研究编制了《龙岗区产业（制造业）空间保障专项规划（2020—2025）》，提出规划期内龙岗区产业（制造业）空间的管控目标及分区、分类、分级的管控要求，并结合实际，提出空间保障规划的落实措施。

空间供给需与产业升级同频共振，需促空间供需有效对接。龙岗区结合2018、2019两年开展全区产业用房普查底数，建立产业空间服务APP平台，实现用地、用房、政策等信息一屏呈现、一站获取、一键匹配，为全区产业空间供需双方提供便捷、专业、全面的空间资源对接服务。截至目前，平台共上线房源约4万套、面积约900万平方米。

建设高标准制造业用房也是推动空间供给与产业升级同频共振一个很好的结合点。当前龙岗区根据实际情况提出建设高标准制造业用房，目前已建立创新型产业用房推进机制，成立了创新型产业用房建设和管理领导小组，区工信局为创新型产业用房的行政主管部门，区产服集团为运营管理单位；并出台《深圳市龙岗区高标准制造业用房建设工作行动方案（2020—2025）》，通过政府新建、国企新建、国企合作新建、旧工业区改造、筹集创新型产业用房等5种方式，计划用5年时间推出200万平方米的高标准制造业用房，逐步实现“以房招商、以房养商、以房稳商”。

4 强化管理

持续加强“二房东”整治，降低实体经济经营成本

近年来“二房东”现象让产业界人士深恶痛绝，对此龙岗区全面“严监管”，2020年10月13日开始组织开展为期一个月的产业用房租赁市场违法违规行为专项整治行动。2020年10月13日当天，龙岗区工信局相关科室全员出动，分成11个整治小组，赴各街道开展统一行动，当日检查园区36个，发出询问通知书4份，发出责令整改书2份。发现不规范签订合同140份，擅自改变建筑功能的产业用房数量3个。有15个园区按要求竖立了租赁信息公示牌。

这是龙岗区持续加强产业空间使用管理，降低实体经济经营成本的一个缩影。近年来龙岗区开展产业用房租赁市场违法违规行为专项整治，制定出台《龙岗区规范产业用房租赁市场三年行动方案（2020—2022年）》；2019、2020年连续两年开展专项整治，累计为实体企业退还水电费达2850余万元；发布工业生产用房租金参考价格，稳定市场租金价格。

“我们希望多措并举，建立产业用房租赁市场违法违规行为专项整治长效机制。”龙岗区工信局相关负责人表示。

在加强产业空间使用功能监管方面，龙岗区目前已制定《深圳市龙岗区产业发展监管协议书》，并积极落实与城市更新、综合整治、用地提容等项目签订协议，在项目产值、税收等方面提出指标要求，以确保产业空间真正用于工业生产。

此外，龙岗区还加强产业空间建筑形态管控。一是为确保在高容积率现状下，产业空间建筑形态不走样，龙岗区加强把关，要求项目建筑设计方案需征求区产业部门意见。二是按照大中型企业智能产线布局要求，鼓励建设单层面积大于3000平方米、柱距宽大于8米、首层高不低于6米、荷载不低于1.5吨的高标准制造业厂房，同步要求考虑卸货平台、危化品库和环保处理等配套设施建设。三是开展“工业上楼”研究，对标国内外先进理念，总结出工业上楼空间布局、导入行业、适宜企业、设计要点等，在区属国有企业率先实施，推动产业空间高效集约利用。

其中，金源工业区城市更新项目作为龙岗典型的“工改工”项目，将3#地块按照工业上楼的模式，打造了两栋高层工业厂房，其中1#厂房高9层，单层建筑面积约5000平方米，2#厂房高10层，单层建筑面积约1500平方米。园区内有研发办公和人才公寓等配套设施，园区建成后有望打造成为一个上市企业集聚区。

5 提升服务

引导促进产业空间有效利用

来到天安云谷，只需要登录CC 云平台，便可办理几乎一切事物，其中包括政务服务。龙岗坚持为企业多做实事，服务企业发展，将不少政务服务下沉产业园区。“我们希望更多企业投资龙岗，把根牢牢地扎在龙岗。龙岗也将继续努力做好各类服务，与企业一道实现共赢发展。”龙岗区工信局有关负责人表示。

为引导促进产业空间有效利用，龙岗区坚持“优服务”，制定产业发展指引目录，已出台《龙岗区产业空间布局规划（2020—2025）》《深圳市龙岗区产业发展白皮书（2019）》等文件，明确重点发展产业，下一步建议针对龙头企业产业链及产业链中的重点环节,在其15分钟车程、半小时车程产业空间上予以重点保障，根据每个园区特点，差异化布局人工智能、鲲鹏等重点产业。

在帮助企业先腾挪、后拆迁方面，龙岗区在全市率先印发《龙岗区关于进一步加强涉城市更新及土地整备等企业安置工作指引》，明确各类项目中企业安置要求，提出项目拆迁前可续签3—5年，同时研究通过筹集建设一批腾挪空间，科学合理设定项目改造时序，确保腾挪空间设置与片区改造时序协同，企业安置和回迁平稳有序。

在实施重点成长型企业空间保障行动方面，龙岗已成功构建了重点产业项目“带产业项目”方式出让用地以及产业用地“先租后让”“联合竞买”“综合招标”“行政划拨”等多种形式的产业用地出让体系，来充分保障重点成长型企业空间需求。

同时，龙岗区还评选出评定出大运软件小镇、天安云谷、中海信科技园、星河world等4家星级产业园区，并予以授牌，充分发挥星级园区示范效应，提升产业园区运营管理水平；推动智慧园区建设，实现5G信号园区全覆盖，带领骨干园区参观华为智慧园区展厅，带领60余个园区走访中国储能大厦学习智慧园区的建设和运营；正在推进宝龙智造园智慧园区标杆项目建设，启动设计方案和经费预算编制。

在帮助园区解决难题方面，龙岗区建立起园区交流群，定期组织开展园区交流活动，“通过微信群将全区300余家重点园区联系起来，开展‘不见面’服务，帮助园区招商，实现园区间的交流互通。”该名负责人介绍。

此外，龙岗还实施“益企嘉游学习计划”，就产业与招商、园区规划、营销服务、金融服务等专题进行培训授课：带领80余名园区高管前往全至科技园，学习交流工业上楼及园区运营管理经验；组织70余人前往伯恩精密（惠州）有限公司，参观学习大平层厂房建设经验；开办龙岗区规划建设与运营高级培训班，百余人参加学习研讨。