东部华侨城现在怎么样了？说市，买买买

文 | 界面四川 晓雁

9月3日，成都市大邑县出让三宗土地，合计面积约158亩，其中一二号宗地为“回锅地块”，曾在6月13日因故终止出让。

最终，三宗地全部由成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司（华侨城地产）以底价竞得，成交楼面价分别为2000元/㎡、2000元/㎡、2600元/㎡，合计总价约3.1亿元。

事实上，自2016年与大邑县政府签署合作协议以来，华侨城誓要将安仁建设成为世界文博小镇，并自2018年起在安仁拿下多宗地块，加上9月3日竞得的3宗，合共9宗，面积合计约622亩。

“买买买”

值得关注的是，据华侨城官网资料，其2018年在文旅产业投资已达1400亿元，在四川签约并持续推动的项目投资总额达2400亿元，位列华侨城集团单省投资力度第一位。

除了在安仁频繁拿地规划新建项目外，华侨城在成都黄龙溪、洛带等地的项目也已初见规模，另外在广元、自贡、宜宾等城市的项目也相继落地。

另外，据华侨城2019年上半年业绩报告，公司共落地18个项目，权益口径总投资金额181.4亿元，新增权益建筑面积436.78万平方米，同比上升了90%。

在未计入财报的下半年月份，华侨城的买地动作依旧频繁。

9月2日，华侨城11.47亿元拿下广州罗岗村一宗宅地；8月28日，华侨城以14亿元拿下东莞黄江镇2宗商住地块；稍早前7月和8月，华侨城在佛山、东莞、江门、三亚等地也在不断买入土地。

甚至7月，华侨城还在云南与多方签约37个项目，签约金额约490亿元。

“卖卖卖”

令人诧异的是，华侨城在“买买买”的同时，也在毫不手软地“卖卖卖”。

以成都为例，据公开资料显示，自2018年以来，华侨城转让了包括大邑安仁古镇项目在内的多个项目股权。

而据不完全统计，2018年至今，除股权转让成都多个项目外，华侨城还挂牌转让了包括深圳、上海、海南、南京、西安、重庆等地的多个公司股权以及债权。

包括今年8月转让天津嘉运置业有限公司49%股权、云南世博华兆置业有限公司（标的企业）50%股权；6月转让西安思睿置地有限公司80%股权及相关债权、盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权；5月转让重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权；1月转让南京康星科技产业园运营管理有限公司17%股权。

另外，有媒体统计，2018年全年，华侨城至少拟转让18个公司股权和1个资产包。

尴尬

一边是不停地“买买买”，而另一边却在不停地“卖卖卖”，进进出出，华侨城意欲何为？

界面四川注意到，自2015年华侨城转型起，便提出了“文化 旅游 城镇化”“旅游 互联网 金融”的发展模式，并着力搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子产业及相关业务投资五大业务板块。

但在近几年新进项目中，文旅项目才是华侨城“买买买”的重头戏。

甚至有媒体统计，在华侨城宣布的新投资计划中，文旅综合类项目占比超70%，地产类业务占比却相对较少。截至目前，华侨城文旅项目已在50余个城市布局，每个项目投资总额均超百亿元。

而出售的项目，则主要是一些经营状况不好的项目，通过转让有助于降低成本，同时加大资金的回笼，进而补充现有文旅项目的投资。

以被100%股权转让的成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司和成都安仁华侨城仁嘉文化旅游开发有限公司为例，两家公司均成立于2018年5月30日，注册资本均为1000万元，均为旅游资源开发、房地产开发与经营、房屋经纪服务等。

而据转让标的公告显示，截至2018年9月30日，成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司的营业收入为0，营业利润为-10.13万元，净利润为-10.13万元，资产总计1.240977亿元，负债总计1.19199亿元，所有者权益489.87万元。

成都安仁华侨城仁嘉文化旅游开发有限公司的营业收入也为0元，营业利润为-9.55万元，净利润为-9.55万元，资产总计1.183161亿元，负债总计1.134117亿元，所有者权益490.44万元。

4年下来，华侨城转型成效如何？

据8月30日华侨城A（000069.SZ）披露的2019年上半年业绩报告：

2019年上半年，华侨城实现营业收入177亿元，利润总额41亿元，归属于上市公司股东净利润28亿元，分别同比增长20%、23%和40%。基本每股收益为0.3425元，上年同期为0.2455元。

根据报告，2019年上半年，华侨城总资产达到3346亿元，较年初增长14%；归属于上市公司股东的净资产达到598.64亿元，较上季度末的591.23亿元，同比增长1.25%。

分地区来看，华侨城五大地区（华北地区、西部地区、华东地区、华中地区、华南地区）中，以华南地区表现较为突出，地区营业收入达153.69亿元，成为其总收入主要贡献者。

但西部地区表现最弱，地区营业收入虽高于华北和华中区域，但毛利率仅为2.55%，营业收入比上年同期减少50.93%，营业成本比上年同期减少47.84%，毛利率比上年同期减少5.78%。

另一方面，上半年，华侨城资产负债率为76.7%，较上年末增加2.93%。净负债率106.2%，同比提升35.4个百分点。

其负债则由2170亿攀升至2566.5亿，环比增长18%。若把时间线拉长还会发现，华侨城的资产负债率一直处于上升中。2017年69.9%、2018年73.77%、2019年上半年76.7%，未来大概率会继续往上走。

一方面是公司负债率持续走高，另一方面是文旅产业增速逐年放缓。

据公开数据，2016年，华侨城旅游综合业务同比增长29.91%，2017年该业务同比增速大幅降至15.77%，到了2018年，这部分业务同比增速再次大幅降至6.08%。

联合信用发布的数据指出华侨城旅游版块所占比例略有减少的同时，还特别指出，华侨城运营的单体主题公园和综合旅游项目，均面临游客数量下滑和门票收入减少的情况。

统计数据显示，成都欢乐谷2017年接待游客208.2万人，比2016年减少约10万人，收入减少近2000万元。有评论认为，欢乐谷游客减少，收入下滑的主要原因是成都周边同类产品竞争所致。

值得注意的是，华侨城文旅业务增速下滑的同时，其财报显示的文旅业务收入占总收入的比重也在不断降低。

据公开资料，2016年，旅游综合收入占华侨城A总收入的比重是45.11%，但到2018年，这一业务比重降至40.83%，下降近5个百分点。

文旅项目具有极高的复合性，投资金额大，回报周期长，这无疑也对华侨城的运营能力提出了更高的要求，尤其是IP产业链的打造，更是需要走很长的路。