佛山下半年楼市降价：佛山楼市的拐点，快了下半年

感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。

今年上半年，整体行情不错，区域分化加剧也是事实，但还不至于出现“旱的旱死 涝的涝死”的极端局面。

上半年新房成交57537套，为近3年新高，近11年来第四高。

同时，土地市场热闹非凡，上半年佛山商住地合计成交41宗。其中楼面价突破2万 最少5宗，高价地的诞生意味着楼市有一定托底。

虽然开发商也会站岗，但高价地面市前，会拔高板块预期，毕竟人性都是贪婪的。

今期就来盘点禅南顺主流板块，全年已面市、及下半年待面市的新盘，并附上板块点评，希望给各老铁选筹提供思路参考。

尤其有高价地项目出没的板块，有货在手的老铁是否期盼能趁机拉一波。

01

禅城区

张槎

上半年有海伦堡弘阳悦江一號、弘阳德商昕悦府开盘，价格在1.75-2.3万元/㎡之间。

季华三路的季华正荣府6月底面市，毗邻禅城唯一三轨交汇TOD--张槎站附近（2、4号线 广佛环线），吹风1.9-2.2万/㎡，季华路沿线买家可重点关注。

张槎的客群，除了本地客之外，其实跟绿岛湖、老石湾、城北的客群重叠度较高--大祖庙板块外溢的客群较多。

板块目前主流产品房价在1.75-2.3万/㎡为主，一般三房上车门槛约50万。

南庄

禅城中心往禅西方向延伸，张槎将“西伯利亚”的帽子传给了南庄（除了绿岛湖）

除了本地客外，最主要来自禅城主城区的外溢，尤其石湾地界的购买力。

上半年首开的美的时光雅园、凤翔湾壹号两盘瞄准禅城刚需，首付40多万就能上车3房。

最近揭开面纱的海伦堡汇银玖悦澜湾，预计8月开卖，板块主流产品房价在1.35-1.85万/㎡之间，一般三房上车门槛约40万。

板块未来最大的利好，恐怕要数广州28号线延伸到凤翔湾了，但这还在论证中。

祖庙

去年亮相的星河云颂府，上半年开出2.8-3.5万/㎡，让市场颇为震惊，是祖庙继岭南天地怡廷之后，第二个摸上3字头的盘。

华发四季大家不陌生，售楼部开了又关，如今还是从前那个少年没有一丝丝改变，咱们静候佳音吧。

祖庙板块各种配套都是现成，老佛山认同度超高，一些实力稍弱够不着千灯湖的广州买家，也会顺着地铁前来祖庙买房。

板块主流产品在售房价在2.6-3.2万/㎡之间为主，一般三房上车门槛约70万。

祖庙大概是最不会炒作的中心板块了，广州28号线基本板上钉钉经过祖庙，但开发商愣是没人炒作，别的手无寸铁的板块已经炒上天了。

城南

城南生活氛围浓厚，整体交投活跃。

今年4盘会开卖，价格都在2字上，最近刚开展厅的粤海拾桂府，作为曾经的禅城地w，现吹风3万 /㎡。

亚艺板块的建投恒福壹号（原周记地块），5月规划披露将建高层住宅，号称售价能“打破禅城天花板”，预计年底前会出。

目前板块主流产品在2-2.8万/㎡之间，一般三房上车门槛约60万。

城北

从地理位置来看，城北往东走几公里就到达千灯湖，蹭了佛山房价天花板的流量。

但目前城市面貌拉胯、教育资源逊色，最受期待的是佛山地铁3号线和海五路全线通车。

城北的客群，除了禅桂中心区的外溢，也包括广州及外地自住 投资客。。

城北今年入市新盘有敏捷珑悦府和中交白兰春晓二期，均价在2.3-2.7万/㎡之间，下半年还有保利化纤厂二期项目等待入市。

目前板块主流产品房价1.75-2.7万/㎡之间，一般三房上车门槛约50万出头。

石湾（含奇槎）

石湾版图辽阔，从东到西，其实囊括了整个城南，其中最亮眼要属东部的奇槎。

作为禅城新晋富人区，关注度高，入手这里的大多看中教育资源和生态环境。其中，不乏千灯湖、亚艺、季华路沿线客群。

目前，奇槎泰丰千玺湾已开外展厅，走轻奢豪宅路线，吹风3.2-3.5万/㎡，预计8月中旬开放销售中心。

老石湾片区内则有改名的复地公园和光将入市，年底有2号线加持，基本辐射周边3km的购买力。

老石湾主流产品房价1.8-2.1万/㎡之间，一般三房上车门槛约50万；奇槎房价在2.3-4.5万/㎡之间，一般三房上车门槛约60万出头。

02

南海区

千灯湖

自从保利天悦在2019年10月开卖至今，千灯湖便一直没有新货补给。

随着永胜村碧桂园灯湖盛世放出风声，近日已开放展厅，主打90-120㎡三四房产品，预计年底入市。

另千灯湖北的大沥奇槎，保利维塔在6月下旬入市，推120-160㎡公寓，价格在1.3-1.7万/㎡，另TIC时代全球创客小镇已开销售中心，主推96-172㎡。

平洲

平洲映月新城--当下最热门的临广板块，主要由平洲本地、千灯湖溢出的客群，部分禅城及南海镇街客群及广州客组成，购买力丰富。

今年上半年陆续开盘的佳兆业花样年广雅院、绿城桂语映月和保利天珺。

预计下半年入市的有平洲中海地王项目，楼面价达到2.2万/㎡，曾经身旁的龙光天曜，广州客占比8成，但如今再难达到这个数量级了。

平洲主流产品房价在2.5-3.5万/㎡之间，一般三房的上车门槛约70万出头。

大沥 里水

作为南海的临广镇--大沥和里水幅员辽阔，经济实力不俗，但城建跟桂城差距很大。当然，大沥比里水好。

其中，大沥奇槎板块似乎一直在哪里去大沥化，蹭千灯湖。

而盐步虽是老牌临广，但也沉寂多年，今年城区小盘金地龙湾一号面市，价格在2-2.4万/㎡，掀不起风浪。

而大沥的黄岐则跟里水一样，一如既往地打金沙洲概念，就够了。

尤其里水，除了和顺之外，几乎其他地方全是金沙洲，甚至包装了“泛金沙洲”的概念，最主力的客群，永远是广州批发市场的老板们，他们更在意通勤，对拉胯的配套似乎不太在乎。

里水主流产品在1.65-3.5万/㎡之间，一般三房首付约不到50万起，但金沙洲首付门槛就去到75万以上。

距离白云区较近的和顺价格低，优势只有近白云，整个城镇界面类似山坑，特别提醒一下，当下的蓝光未来城尽量别碰。

大沥包括城区、广佛智城片区、盐步黄岐等地，主流产品房价在1.7-3.8万/㎡之间，一般三房首付约不到50万起。

罗村

作为非限购区里的头部板块，它靠着接驳禅桂广的桂丹路，已经未来的地铁3号线、4号线，有不少故事讲，房价甚至暴打多个限购区板块。

下半年有2盘入市，滨江金茂悦主打88-143㎡产品，目前已开放销售中心，预计本月开盘，聚合了幼儿园 石门系9年一贯制学校，吹风1.7~2.2万/㎡。

另一个是在罗村孝德湖板块的越秀阅湖台，主打123-220㎡产品，目前已开放咨询中心，

目前，罗村主流产品房价在1.7-1.9万/㎡之间，一般三房门槛在45万起步。

03

顺德区

北滘

北滘最耀眼的板块自然是北滘新城，这里除了有本地土著和产业的购买力支撑，还有不少外部投资客涌入。

年初，全国多个大V煽动，让北滘新城整体房价跳涨，年初至今轻松超过30%的涨幅。

今年和明后年，会有广州地铁7号线、广佛环线、3号线相继开通，并且教育、医疗等配套悉数上阵，会是一个本地和外来客群宜居的板块。

但也要注意，今年炒的太猛，也有一定透支的痕迹。

北滘其他板块如城区、靠近佛山新城的水口、莘村周边，关注度不及北滘新城，但一定程度上能吸纳北滘新城外溢的客群。

北滘新城主流产品在2.6-3.5万/㎡之间，一般三房的上车门槛在70万起，而北滘城区上车门槛在50万左右。

陈村

经济和城建等配套基本面很一般，但并不影响陈村房价和地价在楼市的号召力，佛山地王就在陈村诞生，就靠两个字：地段。

无限临近广州，有地铁7号线、2号线、广佛环线，还有未来直通广钢的11号线加持，屁大的陈村都快被轨道交通包圆了。

今年在三龙湾政策的号召下，有望跟三山新城携手引进产业。

陈村当下的房价高地，属东部TOD板块，广州客扎堆，房价干到3.5万/㎡。

主流产品房价在1.95-3.3万/㎡之间，相对最低的是陈村中部和北部，有多盘在售，一般三房首付门槛普遍在50万左右。

挨着三山新城的石洲片区仅有一盘在售，上车一般三房门槛，首付也在50多万左右，多承接三山新城及广州外溢的购买力。

下半年两大纯新盘--新希望 新城项目，将同台竞技，热度颇高，纷纷吹风3万 。

大良

大良的房价，从高到低可以依次按德胜新区、东区、北区、南区、西北区排列，总体而言真是一副岁月静好。

房价跨度广，在1.75-4.5万/㎡之间，最低三房上车门槛，三成首付约40万就能上车，而最贵的，可就夸张了。

大良的客群，以本地自住改善型客户、顺德其它镇街客户及外来的新顺德人为主。

外区客对大良的兴趣，相比禅桂中心和传统临广板块要小很多很多，核心原因--大良距离禅桂中心区、广州中心区都比较远。

乐从

乐从可以分为佛山新城和乐从其余城区。

佛山新城的客群多以禅城南部和乐从及周边客群为主，也包括少部分南海客。

乐从城区及南部板块的客群，除了本地人，多以新乐从人，如家具一条街、钢铁产业链从业人员，以及被中介带去的外地购买力。

佛山新城主流产品房价在1.85-2.6万/㎡之间，一般三房上车门槛约55万。

乐从城区及南部房价在1.5-1.95万/㎡之间，一般三房上车门槛首付40万出头。

伦教

伦教与广州番禺仅一河之隔，算是临广板块，但临的是广州穷地方。

板块内的配套基本面也就靠3号线和待建的11号线，借此可以连接大量和北滘，未来还能直达广钢，这是伦教最值得吹捧的资本。

然后，伦教的其他配套，如城市界面、交通、居住环境就显得很拉胯了。

过去买入伦教的客群由相邻北滘大良的新顺德人、禅桂广刚需客群，及大量外地投资客组成。

今年板块已经露脸的新面孔有龙湖江与城，售价在2~2.3万/㎡。

主流产品在1.75-2.4万/㎡之间，一般三房上车门槛已经跳到40多万了。

据不完全统计，佛山五区下半年可能将有50~70个盘入市。

看多的人，第一反应是下半年的楼市会继续热闹，因为这么多开发商加入战场，必会搅动楼市风云；

看空的人，第一反应是下半年市场会迎来白热化竞争，内卷加剧，开发商的日子会更难过，楼市上涨的动能该消停了。

不管看多还是看空，大家都更应该跳出佛山的圈子去审视。

站在全国一盘棋来看，调控始终是贯穿今年楼市的主旋律。原因无它，就因为热，所以要调。

就说越收越紧的限贷政策，已经明显在驱赶外地买家了，市场相比上半年已经逐步冷静。

但这就像一辆车，身后的拉力让它速度越来越慢，它会逐渐停下来进入全面的横盘整顿。

这个阶段便是自住型买家入手的窗口期，是买方市场，这对购房者来说，是一个相对最佳的时机。隔壁广州已过拐点，佛山在政策下也快了。

佛山买房，问问楼司令吧！

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