城南现在自住的话买哪个盘比较好？踩盘城南604套准现房入市

就在刚刚，位于高新南区新川板块的中德英伦联邦项目取得了新的预售证，推出D区4、5号楼共计604套房源，产品面积约89-152平方米，含精装的价格在14484-17041元/㎡，其中成品住宅的装修标准为2799元/㎡，包含套二、套三、套四，三种类型的产品，预计今年9月交房。

这是中德英伦联邦项目时隔3年再次推新，如果是3年前的新川，可以说，中德英伦联邦是没有什么对手的，区域内毫无疑问的指标性大盘，但3年后的新川不同了，越来越多的购房者开始将目光聚焦到这里，供应也扎堆涌现。

此次推出的房源到底适合哪些购房者关注呢？请看我给大家带来的中德英伦联邦的踩盘报告。

一、地段及配套

新川板块，配套表现平平

此次推出的中德英伦联邦D区位于红星路南延线与观东二街交汇处，与C区同属一个组团，项目的东侧是红星路南延线，南侧是观东二街。

△项目地理位置示意图

从地理位置上来看，正处于房地产意义上的新川板块。

我曾经在新川板块其它项目的踩盘报告中有说过，从房地产开发的角度来看，可以把新川板块看作是以红星路南延线为轴，一分为二的两部分。

一部分是位于红星路南延线出城方向以东，也就是长冶南阳御龙府，碧桂园沁云里、北大资源紫境府和中建天府公馆等项目集中的区域。

另一部分则是位于红星路南延线出城方向以西，集合了中德英伦联邦、中德英伦世邦、宸光和悦、爱在城南等项目的区域。

显然，目前，以西区域在开发成熟度、居住氛围等各方面都是优于以东区域的，建议有强烈自住需求的购房者，都可以积极关注该区域。

具体到中德英伦联邦D区周边来看。

交通方面。

道路交通就不多说了，城南的两条交通主干道天府大道南延线和红星路南延线都与项目有着较为紧密的关系。

重点说说公共交通，项目周边有地铁1号线和6号线的规划，但直接乘坐都不方便，最近的地铁1号线华府大道站与项目的直线距离为1公里左右，我们用高德地图测算了一下项目到华府大道地铁站的步行距离，大约1.6公里。

商业配套方面。

项目周边1公里范围内，目前已呈现的均为社区底商，满足日常基本生活所需没问题。

△小区外实景图

大型商业配套方面，与项目一街之隔的中建天府公馆项目，以及直线距离1公里的华润时光里项目均有集中式的商业规划，未来呈现后，或将能填补周边居民其它更丰富的商业消费需求。

教育配套方面。

周边一公里范围内，幼儿园有会龙伟才幼儿园、金苹果爱迪幼稚园，中小学有高新新华学校。

我查询了一下项目周边2018年小学的划片范围，小学是成都师范银都紫藤小学，对口初中是高新实验中学（紫荆校区），请以具体交付后的实际信息为准。

相较同处红星路南延线以区域的宸光和悦、爱在城南两个项目，我认为中德英伦联邦D区在地段上有两点明显的不足，一是公共出行相对较弱，二是周边不确定因素较多，有大量待开发用地。

二、项目规划及产品

刚需刚改可以关注，产品赠送最高达39%

说到中德英伦联邦项目，相信大多数购房者，尤其是关注城南的购房者都不陌生，它是新川板块的“拓荒者”，也是该区域的“巨无霸”，仅一期中德英伦联邦就有360亩，还不包括紧邻的中德英伦世邦。

经过近9年的开发，目前已经基本成型，独具特色的英伦建筑风格，已经是红星路南延线上一道风景线。

△项目实景图

一期中德英伦联邦分3个组团进行开发，包括A区、B区和CD区，其中A区和B区都是独立的组团，C区和D区在一个组团，具体如下图。

△图片来源于网络，没找到最新的图，所以仅供大家参考

C、D区所在的组团总占地70亩，容积率4，车位比1：1.9，物业费2.6元/平方米/月，根据我在网上查阅到的信息，虽然体量上比不上A区和B区，但是在容积率、车位配比方面，是优于A、B区的。

70亩的地块共规划了7栋住宅，大围合布局，此次推出的4号楼为3梯5户，5号楼为3梯6户，均为两个单元，以下是楼栋位置图以及两栋楼的平面布置图。

5#楼紧邻红星路南延线，2单元的1、2、3和6#房会受到直接影响；项目的北侧是一块待开发用地，据我了解，该用地性质为商业，未来是否会给临近房源带来一定影响，也是个不确定因素，基于此，4#楼的1、2和6#房，5#楼的1、4、5和6#房建议购房者实地了解，谨慎考虑。

△项目北侧的待开发用地

具体来看看产品。

中德英伦联邦的产品有一个非常明显的特色，就是高赠送，最高得房率可达172%。

当然，这个“特色”也是优劣并存的。

优势在于，对比同质产品实得率更高，但劣势也突出，小区的实际容积率会更高，居住密度更大。

此次共推出了9个户型，产品面积从约89—152平方米不等，包含套二、套三和套四，三种类型的产品，部分户型图如下。

每个户型均有不同程度的赠送空间，赠送率在20—39%不等，赠送的空间主要体现在阳台和房间，大部分户型的赠送空间我认为还是较为实用的，因为实得率较高，所以相较其它同质产品，在空间舒适度上，略有优势。

但个别户型的部分空间，我认为，有些华而不实，如约96或107㎡的C户型以及102或114㎡V户型，两个户型的主卧都存在一个问题，空间虽大，但并不实用，后期入住后没法合理安排衣柜的空间。

本批次产品将采用精装交付，根据公示的信息，精装风格有3种，装修价格均为2799元/㎡。

项目有符合交付标准的实体样板间可以参观，共三种户型，分别是约134或146㎡的G户型，106或118㎡的F1户型，以及86或88平方米I户型。

三种户型虽然都是定义的不同装修风格，但从我实地参观来看，无论是色调还是设计，并无太大差异，且配置相同。

△G户型客厅

△G户型卫生间

△G户型主卧

△I户型客厅

△I户型主卧

大件方面，包含了中央空调和新风系统；品牌方面，厨卫选择了杜拉维特、汉斯格雅、欧琳、方太等品牌，其它主材方面，墙地砖采用的蒙娜丽莎、乳胶漆为立邦；其它配置方面，客厅和卧室均设计有背景墙、客餐厅及卧室墙面墙纸。

3、公区打造

项目目前已经是实景呈现，根据置业顾问介绍，预计交房时间在今年的9月份，我特地到小区内部拍摄了一些实景图片供大家参考。

小区大门

小区中庭

入户及大堂

客观评价，项目在景观配置和公区打造上，还是有诸多细节值得称赞的，这里我就不多说了，大家自行感受。

4、价格及购买建议

此次预售的价格为含精装14484-17042元/㎡，总共604套，结合上面的分析，我的购买建议如下：

1、自住需求迫切的刚需和刚改可以积极关注。

高新南区目前并不缺供应，后期包括碧桂园沁云里、中建天府公馆、万科璟南堂和仁美熙和府等项目都将陆续应入市，购房者的选择的确较多。

但项目有三个突出的优势：

第一，实景现房，今年内就可以拎包入住；

第二，实得单价低。从建面单价来看，对比此前高新南区供应的项目，中德英伦联邦并不具备优势，但由于各个户型均有一定赠送空间，我粗略计算了一下，以供应较多的约104㎡的三房双卫为例，建面单价在16500元/㎡左右，算上赠送空间，实得单价12000多元/㎡，这样一对比，性价比就出来了；

第三，门槛低，虽然建面单价没优势，但面积小，总价就得到了控制。可以看到，中德此次的产品在功能表现上还是相对突出的，100平方米左右的产品均是三房双卫设计，且选择性较多，对于有手头支付能力不足，但又有较强功能需求的购房来说，确实有吸引力。

2、品质改善建议绕道。

综上可以看到，项目整体定位低，且周边配套也不足以支撑更高的改善需求，所以，品质改善就别来浪费房票了。

文/邱霜

PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。

本次将推出604套房源，其中61套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，326套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2019年2月26日—2月28日（共3天）（9:00—18：00）

核验时间为2019年2月27日—3月01日（共3天）（9:00—18：00）

选房时间为2019年3月13日—3月15日（共3天）（具体以开发商公示为准）

（来源：吴思竹，作者：邱霜）