历史上三大房地产泡沫 我们会迎来20世纪以来的第5次房产崩盘吗

房地产崩盘怎么定义？

房地产崩盘(Housing Crash)是指房地产的价格急遽下跌，这通常会发生在房地产泡沫(Housing Bubble)后，也就是房地产价格飙升后的急遽下跌。

造成房地产崩盘的原因包含：经济放缓、利率上升、信贷标准紧缩等。

至于房价要跌多少才算崩盘，市场上并没有一个明确的定义，一般认为，房价只要跌20%以上就算是非常大的跌幅。

房地产如果崩盘经常也会引发金融债务危机

我们试想一下，假设我们买了一栋1,000万的房子，付了头期款200万，跟银行贷款800万，如果房价跌了20%，跌到800万以下，那么就算我们把房子卖掉，还是一毛钱都拿不回来，直接不还贷款放弃房子可能损失还小一点。

如果以上的状况大量出现，进一步扩大导致人们失去信心与大量抛售，很可能会让银行债务违约暴增，就可能引发金融危机。

因此全球各国的政府，都会尽可能在危机发生前或发生后，透过政策去影响干预来避免房地产崩盘暴跌的情况，或至少让危机的发生过程变的和缓、减少房地产崩盘带来的冲击。

全球历史上4次重大的房地产崩盘

房地产崩盘1：1926年美国佛罗里达州房地产泡沫

• 开始时间：1926年
• 结束时间：无相关资料
• 涨回前高时间：无相关资料
• 最大跌幅：无相关资料
• 后续影响：1929年经济大萧条

发生缘起：经济繁荣、投机者炒房、贷款条件宽松

1920年代是美国「咆哮的二十年代」，当时经济繁荣，股市跟房市一片看好，投机风气相当旺盛，大家都觉得赚钱太容易了。

佛罗里达州位于美国东南部，因为地理位置较为偏僻，在第一次大战(1914~1918)前，土地及房价一直都比美国其他地方低许多。

一战结束后，佛罗里达州因为温暖的气候，成为美国人冬天热门的度假胜地，许多有钱人喜欢到这里来度假，于是它逐渐繁荣起来，房地产需求也随之增加。

图：1920年代迈阿密的荣景，挤满了大量来度假的民众

从1923年到1926年间，佛罗里达州的地价出现了惊人的增长幅度，举例来说，棕梠滩上的一块地，在1923年价值80万美元，到了隔年直接涨到150万美元，更夸张的是，到1925年直接成长5倍到400万美元。

在1925年当时，整个迈阿密市出现2000多家地产公司，平均每三个市民就有一个专做房地产买卖，美国人争相到佛罗里达州投资，希望能借此致富。

推这个泡沫一把的，是银行宽松的贷款政策，当时房价不断攀高，银行放款也非常好做，核贷不注重借款人的还款能力，买房只要10%的头期款，其他90%都可以由银行贷款支付。因此，造成了许多投机客大量使用杠杆，轻松买卖房子就可以获利几十倍。

泡沫破裂：1926年毁灭性的飓风

1926年9月，一场毁灭性的飓风袭击佛罗里达州，飓风引起了海啸，摧毁了超过13,000栋房屋，共有415人丧生。

自此，房价开始发生崩盘，迈阿密的房市交易量从1925年的10.7亿美元遽跌到1926年只剩下1.4亿美元，房子卖不出去后，许多投机者开始缴不出房贷，只能大量抛售或违约，导致房地产价格暴跌，这个持续三年多的泡沫终于破裂。

造成影响：1929年经济大萧条

佛罗里达房地产泡沫破裂后，大量的房地产相关企业倒闭，银行也爆出巨额的坏帐，最终延烧到了整个美国，引发金融危机，华尔街疯狂的股市跟着崩溃，导致了著名的1929年经济大萧条。

这是美国史上最严重的经济危机，并持续了10年之久，股市从1929年高点往下跌后，一直到25年后才涨回原本的高点。

房地产崩盘2：1991年日本房地产泡沫

• 开始时间：1991年Q1
• 结束时间：2010年Q1
• 涨回前高时间：尚未涨回前高
• 最大跌幅：约45%
• 后续影响：日本失落的20年

发生缘起：经济繁荣、日圆升值、宽松的货币政策

从二次大战(1939~1945)后，日本的经济逐渐复苏，1960年代，日本经济每年以高速成长，到了1980年代，日本已经成为亚洲第一强国以及仅次于美国的世界第二强国，外汇存底超过4,000亿美元，占全球的50%。

1985年起日圆的快速升值是加速房地产泡沫的主因之一，日圆每年保持5%以上的升值水准，吸引了国际热钱涌入，因为光是汇率每年至少就有5%以上的收益，这些热钱投入了日本的股市和房市，加速泡沫的增长。

而日圆升值的背后主因来自于美国对外汇市场的干预。

1978年，第二次石油危机爆发，导致了严重的通货膨胀。为了对抗通膨。当时的联准会在1979年连续三次升息，采取紧缩的货币政策，美国联邦基金利率来到20%左右的高水平。

高利率吸引了大量海外资金投入美元，导致美元大幅升值，不利美国出口。

1985年，美、日、德、法、英等五个国家在纽约举行会议，决定联合干预外汇市场，让美元兑主要货币逐步的下跌贬值，以解决美国大量的贸易逆差，这就是历史著名的「广场协议」。

在广场协议签订后，日圆开始大幅升值(相对的是美元贬值)，日本政府为了刺激内需，从1986年1月起，连续5次调降利率，将贴现率一路从5%下调到2.5%，是当时主要国家中利率最低，这也促使了大量资金涌入股市及房市，股价扶摇直上，房价也一飞冲天。

到了1990年，日本主要6大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%，普通的日本人根本买不起自己的住房。

泡沫破裂：紧缩货币政策、政府打压房地产

随着股市及房市快速的上涨，通货膨胀压力也随之而来，日本央行开始感到情况不妙，于是从1989年3月起，日本央行转为采取紧缩的货币政策，把利率从2.5%低点快速涨到6%，同时，货币的供应也快速下滑。

此外，为了打房，日本政府发布了行政指导，要求房地产贷款增长速度不能超过整体贷款增长速度，于是，日本各金融机构的房贷增长速度从1987年的36.6%下降到1988年的10.2%，到了1991年，日本的商业银行几乎停止了房地产的贷款。

这些对房市极为不利的政策出来之后，股市率先反应，1990/1/12，日本股市暴跌70%，几乎所有银行和企业都产生巨大的亏损。

接下来这把火烧到房市，公司破产导致大量的不动产涌入市场，房市开始出现供过于求的状况，房价从1991年Q1后迅速下跌。此外，随着日圆汇率套利的空间愈来愈小，国际热钱窜逃，导致房价一去不复返。

造成影响：日本失落的20年

日本在1991年房地产泡沫破灭后，进入了失落的20年。从1992年起至2014年间，日本GDP成长率平均只有0.8%，在泡沫前10年平均有4.6%。

除了经济停滞不前外，日本也陷入了长期的通货紧缩，1992年起至2014年间，日本CPI成长率平均只有0.2%，在泡沫前10年平均为1.9%。

住宅价格从1991年一路跌到2009年，共跌了超过45%，相当于资产腰斩，房价一直到2010年才止跌，稍见回暖，但至今离当初的高点都还有很大距离，

也就是说，如果在1991年的高点买了一栋房子，过了30几年，房价都还是比当初跌30%，跟我们对房地产长期只涨不跌的刻板印象差很大。

房地产崩盘3：1997年东南亚房地产泡沫

• 开始时间：1997年Q3
• 结束时间：2003年Q3 (以香港为例)
• 涨回前高时间：2011年Q1，共花费13.5年(以香港为例)
• 最大跌幅：65% (以香港为例)
• 后续影响：1997年亚洲金融风暴

发生缘起：经济繁荣、金融自由化、实施固定汇率制

二次世界大战后，亚洲国家如日本、韩国、台湾、印尼、马来西亚、泰国等国家经济发展快速，每年维持10%左右的高成长率，一度被称为「亚洲奇迹」。

到了1980年代，东南亚各国受到已开发国家的影响，纷纷实施金融自由化的改革政策，取消金融管制，也就是允许外资可以自由进出，因此，大量国际资本流入东南亚。

东南亚国家大多是实施「固定汇率制」，也就是把本国货币直接跟美元挂钩，在这样的前提下，给国际投机的资本提供了良好的条件，不必担心汇率上的波动。

由于这些国际热钱的注入，加上投机风气盛行，使得亚洲许多国家的房价都出现暴涨的状况，1988~1991年，印尼的房价上涨了4倍，1988~1992年，马来西亚、菲律宾和泰国的房价上涨了约3倍。

泡沫破裂：国际资本流出、改用浮动汇率制，货币大幅贬值

由于东南亚国家的货币大多与美元挂钩，在1985年签订「广场协议」后，美国为了救自己的出口，美元对主要货币开始贬值，东南亚国家的货币也随之贬值，因此大大有利出口。

然而，1995年以后，美国经济进入黄金时期，经济成长快速、通货膨胀率低，美元开始升值。同样的，这波美元的升值带动了东南亚各国货币的升值，结果却造成这些国家的出口受到阻碍，进口则大量增加，产生了大额的贸易逆差。

在这样的前提下，东南亚国家仍没有及时做出调整，引起投机者抛售本币、抢购外币。

最后，巨大的流出压力迫使各国央行放弃固定汇率制，改用浮动汇率制，让本币贬值，这也是亚洲金融风暴发生的主因之一。

1997年亚洲金融危机爆发后，东南亚各国货币的汇率大幅贬值，股市跟房市的泡沫迅速崩溃。

• 泰国：泰铢贬值1倍以上，1997下半年房价下跌30%。
• 马来西亚：令吉贬值近50%，1997下半年房市平均交易量下跌37%。
• 香港：1997~1998年，房价1年内下跌超过40%。

造成影响：1997年亚洲金融风暴

1996年这一波东南亚的房地产泡沫跟亚洲金融风暴可以说是密不可分的。这次金融风暴重创了亚洲经济，从此之后，除了日、韩等国家外，多数的东南亚国家经济仍然停滞在中等收入的阶段。

在房价方面，各国也是经历了一段相当长时间的低潮期。

以香港为例，1997年金融风暴后，香港住宅房价连跌6年，跌幅高达65%，一直到2003年才止跌回升。

不过香港房价反弹后爬升快速，到2011年就回到1997年的高点，后续还不断创新高，目前的房价指数已是1997年的2倍多。

房地产崩盘4：2008年美国次贷危机

• 开始时间：2007年Q1
• 结束时间：2009年Q1
• 涨回前高时间：2013年Q3(共花费6.5年)
• 最大跌幅：20%
• 后续影响：2008年全球金融海啸

发生缘起：对房市过度乐观、宽松的贷款政策、金融资产证券化

在1990年代，美国房市的景气乐观，多数人都相信房价只涨不跌，于是连买不起房子的人都借钱买房。

2000年网路泡沫危机发生后，联准会为了救市采取宽松的货币政策，联邦基金利率从2000年的6.5%一路调降，到2003年6月只剩下1%，低利率的结果造成房价螺旋式的上升。

当时市场上对房市的信心满满，加上贷款政策宽松，有些贷款机构甚至连申请人的身份资格都不检查，造成有些信用纪录不佳或没有信用纪录的人也能借钱买房。

在美国除了跟银行贷款外，还可以跟次级抵押贷款公司(简称次贷公司)贷款，例如有名的房利美跟房地美。这些次贷公司从银行或金融机构那边购买房贷债权，把这些贷款证券化，然后再卖给投资银行或投资人以获得资金，这就是所谓的MBS(不动产抵押贷款证券)。

金融资产的证券化在1980及1990年代非常流行，且不只有不动产才能证券化，其他如车贷、信贷也能证券化。最后更衍生出把所有证券化债券都打包再一起，称为CDO(担保债务凭证)。

MBS跟CDO这样的金融商品经过层层包装，一般人都难以理解，再加上当时的评级机构造假，给予这样的金融商品非常安全的评级，误导投资人，让许多投资人争相购买，埋下了之后危机发生的种子。

2006年，美国10大城市的房价涨至历史新高，10年房价涨了近3倍，抵押贷款的发放规模也高达25,200亿美元。

泡沫破裂：利息升高、房价下跌、民众无力偿还贷款

从2004年6月起，美联储进入升息循环，二年内连续17次升息，将联邦基金利率从1%调高至2006年已达5.25%，再加上当时的房市开始产生供过于求的状况，房价终于从2007年1月开始下跌。

房价下跌加上贷款利率上升，许多借款人开始无力偿还贷款，造成债务违约，或是因为房价下跌干脆不缴贷款，于是那些次贷公司因债务违约也纷纷申请破产，2007~2008年金融海啸全面爆发。

造成影响：2008年全球金融海啸，大型金融机构倒闭

2008年金融海啸造成的影响是全球性的，全球主要国家的股市几乎都腰斩，金融业受伤尤其惨重。