什么时候是买商铺的最好时机？买商铺，哪种最划算为你奉献黄金法则

自从很多城市采取“限购政策”后，房票就变得稀缺了，很多人有钱，却没有购房资格。没有了“房票”，闲钱还是要投资的，思来想去，在中国，还是不动产稳当。因此，很多人把目光转向了商铺，迎来了投资商铺的高峰期。

市场上的商铺林林总总，鱼龙混杂。什么包租的、带租约的、高回报的、低总价的、一层变两层的......各种销售噱头满天飞。

商铺是投资品，非刚需品，因此，既然是投资，就必须弄清楚商铺的投资属性来源于什么？有没有购买的价值？

要回答这个问题，首先要明白，投资商铺的两条基本原则：

第一是：风险

第二是：回报

有人说：投资有风险，入市需谨慎！诚然，但既然是买商铺这种不动产，我想投资人肯定还是希望保守些，不然为啥不去买股票呢？买商铺，就是属于稳健投资型的。

说明白点，就是自己要用商铺的自营权、租赁权和处置权。因此，那种在销售时，收回经营权，打出“包租，带回报”的商铺，都是假大空，一招不慎，满盘皆输。因为，商业地产作为回收资金过长的产品，国内能把商业地产真正运营做好，来赚取长期收益的开发商很少。

大部分开发商，尤其是中下开发商，都是只想卖给你，而不是经营。因此采取“回报”的销售噱头，不过是开发商把你购铺价格中的一部分，再按月、季度、年返还给你罢了。自己领着自己给的“回报”，香吗？

可见，这里说的“回报原则”，是从实实在在的商铺经营价值，去判断的未来能够获取的“租金收益”和“增值空间”，而不是开发商给你的一个“数字”！

很简单，主要包括因素：地段、竞争、辐射人口、开发商实力、经营品牌和商铺类型。

前面几个因素，很容易判断，大多数人都明白，因此，这里重点谈最后一个：商铺类型，商铺类型选择好，投资的风险降一半。

市面上，最常见的商铺形式，有哪些呢？

主要包括：社区底商铺、沿街独立商铺、商业内街铺、商场店中铺、卖场格子铺、专业市场铺，一一分析。

1、专业市场铺：

几年前，政府做集中改造的时候，很流行。现在高峰期已过，噱头大于内容，一般地段不好，很偏远。太依赖经营主体的招商实力和经营实力，风险很大，近几年死得非常多。而且往往价格虚高，20000元/平米商铺，实际上只值8000元/平米，专业市场的地价是非常便宜的。

房参考意见：不建议购买

2、卖场格子铺：

就是在一个卖场里面，没有隔墙，只能靠数地砖辨认的开放式商铺，很形象叫“格子铺”。不能单独使用，必须统一经营，否则散户经营，根本做不走。风险也很大，部分城市针对这种没有“隔墙”的铺子，不能办产权证。因为面积可以做到超小，销售时，多以高回报、低总价吸引投资者。

房参考意见：不建议购买。

3、商场店中铺：

通俗的讲，就是“店中店”，很多商场的通道边，都是这样的铺子，商场经营的好坏直接影响商铺的收益。一般地段好，综合业态众多，依靠商场的大人流，具有一定的经营价值，但商场经营不好时，风险增大。

房参考意见：经营管理方有实力的，可考虑购买。

4、商业内街铺：

内街铺很常见，因为是独立的，易销售变现，一般开发商的商业指标，沿街铺修不完的，都会修内街铺。往往只管卖，不经营，客户购买后自生自灭。是开发商对待商业的一种“简单粗暴的方法”，客户觉得都是“街铺”，独门独户，实际口岸很假。不进行统一的招商和运营，散户自营，业态会很低端,影响价值。

房参考意见：建议谨慎购买。

5、社区底商铺：

就是住宅下面的商铺，面向社区的日常生活经营业态，经营稳定、风险小。缺点是住宅剪力墙，会影响铺子内部空间的完整性，由于上方是住宅，防止油烟，一般不能做餐饮，商业价值受到一定影响。王健林曾说：“口岸是吃出来的”。不能做餐饮的商铺，价值肯定大大打折。

房参考意见：根据小区居住人口情况，可购买。

6、沿街独立商铺：

这种商铺常见于，商业街的外侧临街铺，易聚人流；独立设计，形象好，内部空间规整；展示面好，经营业态多样，价值高。可做利润比较高的业态，获得租金高，据统计，租金比同地段的社区临街底商高50-80%，比内街铺高100-200%！可租可自用，灵活多变。而且这类商铺，银行给的评估价一般也比较高。

房参考意见：最值得购买。

综上所述，投资商铺的黄金法则就是：自己能掌控商铺的使用功能，可进可退；抛开传统商铺价值因素，沿街独立商铺，是商铺投资中的上佳选择。