徐汇滨江和北外滩算富人区吗？北外滩和杨浦滨江最缺的是什么

原创内容，洗稿必究

北外滩和杨浦滨江，

隐秘的“城市更新主线”

不知道大家有没有一种感觉：

北外滩、杨浦滨江一直“缺一条路”？

近两年，上海市中心的发展重心沿黄浦江正在北移，重点开发区域也在向北拓展。

【上海发展重心沿黄浦江北移】@是规划不是鬼话

上海“十四五”规划提出：

“主城区推动“一江一河”等区域深度开发，加快外滩-陆家嘴-北外滩、世博-前滩-徐汇滨江、杨浦滨江、苏河水岸经济发展带等重点区域核心产业和要素集聚，着力打造世界级城市会客厅。”

【上海“十四五”水岸经济发展带】@是规划不是鬼话

北外滩、杨浦滨江正在成为“新的市中心”。

【新晋中央活动区】@是规划不是鬼话

但是这个“新的市中心”，

缺少一条串联起北外滩和杨浦滨江内部各个重要板块的路。

缺少一条像老牌市中心的延安路、淮海路那样，把武康大楼、环贸、新天地、人民广场、豫园、外滩串联起来的一条路。

【淮海路串联老牌市中心各版块】@是规划不是鬼话

缺少一条能够展示北外滩和杨浦滨江城市界面和能级的路。

【淮海路海派城市界面展示】@是规划不是鬼话

实际上，现在这条路已经在逐步显现了，而且近两年北外滩和杨浦滨江集中开发的地区就是沿着这条路的两侧，只不过现在这些项目还在各自为战、尚未建成，因此大家只需要跟着我们城市规划师的思路串联起其中的“线索”、就能发现这条路。

01

北外滩和杨浦滨江，

也有一条“霞飞路”。

让我们一起站在更高的视野、把格局再打开一些，把静安的苏河湾、虹口的北外滩、杨浦的杨浦滨江放在一起来看，也就是在“一江一河”的纬度来看看：

“城市更新主线”

如果我们把近两年位于北外滩和杨浦滨江板块内，上海市中心热门的、耳熟能详的城市更新项目纷纷落图：

滨水：

四行仓库、苏河湾万象天地、世界会客厅、北外滩来福士、中交上海总部、杨树浦水厂、抖音、星空华文、哔哩哔哩、美团、合生创展、杨树浦电厂……

【板块滨水城市更新项目分布图】@是规划不是鬼话

腹地：

华兴新城、安康苑、北站新城、弘安里、北外滩“三件套”、瑞虹新城、中海·海上和集等大连路城市更新群落、仁恒海上源等江浦路城市更新群落、大桥街道与定海街道等城市更新群落……

【板块腹地城市更新项目分布图】@是规划不是鬼话

相信可能已经有小伙伴发现了：

近些年北外滩和杨浦滨江的开发，都是沿着两条“城市更新主线”而延展开的。

【两条“城市更新主轴”】@是规划不是鬼话

一条，是沿滨水第一层面的城市更新：

这条是偏产业功能维度的。从苏河湾的历史文化创意，到北外滩的航运、金融功能，再到杨浦滨江的在线新经济集聚区。

【滨水产业功能轴线】@是规划不是鬼话

同时，也是对外的，偏城市形象和公益的。滨水公共空间的贯通开发和提升，使其充分展示了作为世界级滨水区和世界会客厅的城市形象。

【对外城市形象】@是规划不是鬼话

另一条，则是沿周家嘴路（北横通道）两侧的城市更新：

这条是偏宜居休闲纬度的。自西向东一路串起了从苏河湾的安康苑、北站新城、弘安里等城市更新综合体，到北外滩的瑞虹新城（虹镇老街城市更新群落），再到大连路地区城市更新群落，再到江浦公园城市更新群落，再到更远的大桥街道、定海街道的城市更新地区。

【腹地宜居服务轴线】@是规划不是鬼话

同时，也是对内的，偏宜居乐活的。周家嘴路串联的都是商业服务、高尚居住、产城融合的地区，是可以让板块内居民更有获得感的。

【对内城市服务】@是规划不是鬼话

旧有“霞飞路”（现淮海路）串起的是老上海市中心（徐汇、静安、黄浦）海派文化地区；

今有“周家嘴路”（北横通道）串起的是苏河湾、北外滩、杨浦滨江等新晋市中心（中央活动区）。

【老上海市中心 VS 新晋中央活动区】@是规划不是鬼话

现在北横通道（周家嘴路）的出现，就是给北外滩和杨浦滨江补上了这么一条像“淮海路”那样的城市展示面。

【串联北外滩、杨浦滨江城市界面展示】@是规划不是鬼话

那么，大家最想知道的问题来了：

在这条新市中心的城市更新主轴上，哪一段更有价值？

02

左手北外滩，

右手杨浦滨江，

对望陆家嘴。

在这条贯穿北外滩和杨浦滨江腹地的城市更新主轴上，很特别的一段就是位于北外滩和杨浦滨江的交界点：大连路地区城市更新群落。

【大连路城市更新群落区位图】@是规划不是鬼话

其特点概括来说就是，“左手北外滩，右手杨浦滨江”。

【左手北外滩、右手杨浦滨江】@是规划不是鬼话

“左手”北外滩

根据《上海市“一江一河”发展“十四五”规划》：“十四五”期末，“外滩-陆家嘴-北外滩”、“世博-前滩-徐汇滨江”两个“黄金三角”核心功能区基本形成。

【苏州河畔会客厅实景图】

北外滩新一轮开发的启动，使得上海都心的格局都随之改变：

“从两岸联动，

到三角锚固。”

【三角锚固分析图】@是规划不是鬼话

北外滩号称“不看陆家嘴，只对标纽约、东京等全球顶级城市的CBD”，从政府官方的“全球宣介会”，到“世界会客厅”，有关北外滩的一切都被冠上“全球”二字。

但实际上，北外滩的规划里，有不少陆家嘴的影子。

最直观的一点，就是与陆家嘴“三件套”隔江相对的：北外滩“三件套”。

北外滩规划总体结构是：“一心两片”，即中部核心商务区高强度紧凑开发，两侧虹口港片区、提篮桥片区低层高密度的空间格局。

【北外滩规划空间结构图】@是规划不是鬼话

我们梳理了北外滩规划范围内尚未开发完成的住宅用地共有29幅（含在建、待建项目）。其中有五幅已“名花有主”（恒大北外滩、海泰北外滩、新弘北外滩、外滩豪景苑）。

剩下的尚未开发的规划住宅用地，大多数位于北外滩东部的提篮桥片区，属于连绵的低层里弄风貌区，也就是说未来是类似于联排别墅的低层里弄风貌住宅。

【北外滩尚未开发完成的住宅用地分布图】@是规划不是鬼话

而提篮桥片区，正好是靠近大连路地区，也是大量城市更新项目集聚的群落，而且都是历史风貌别墅组成的高尚住区。

【里弄风貌住宅示意图】

“右手”杨浦滨江

杨浦滨江，是领导人提出“人民城市人民建、人民城市为人民”重要理念的地方，是人民城市建设的示范区。

杨浦滨江岸线全长15.5公里，曾被联合国教科文组织专家称为“世界仅存的最大滨江工业带”。

@新华社

之前，杨浦滨江从“工业锈带”蝶变为“生活秀带”；如今，杨浦滨江又更进一步，不仅在扮美“生活秀带”、而且在建强“发展绣带”。

杨浦滨江拿出了近六成土地，共7.46平方公里，全力建设“长阳秀带”在线新经济生态园。目前已集聚美团、B站、字节跳动等一批领军企业，力争到2025年集聚30家以上头部企业、3000家以上创新型企业。

尤其是大连路城市更新集群所在的杨浦滨江南段，作为黄浦江沿岸建设提升重点区块，规划打造在线新经济总部集聚区。

【杨浦滨江规划理念】@是规划不是鬼话

根据我们统计的规划数据，杨浦滨江南段的总开发体量达到了约800万m²，其中总规划商办量约400万m²，占比接近一半。

【杨浦滨江南段第一层面待建商办项目】@是规划不是鬼话

和北外滩一样，杨浦滨江的规划也已经在飞速落地中。

近两年北外滩和杨浦滨江的商品住宅项目很多，经常有小伙伴私信我们问“在纠结选北外滩，还是杨浦滨江？”

那么，

如果实在怕“押宝”押错，那不如选大连路地区这里，因为不论谁发展得更好，至少都一定能受到辐射带动。

另外，如果从这里沿着大连路“南下”，穿过隧道就到了对岸的陆家嘴金融城。

【对望陆家嘴】@是规划不是鬼话

如果用一句话总结，大连路地区城市更新群落的区位特点就是：

左手北外滩，右手杨浦滨江，对望陆家嘴。

【区位特点示意】@是规划不是鬼话

03

从世界都心，

到生活圆心。

“生活圈”

在城市规划领域有一个“生活圈”的概念，起源于日本，其目的是指导各类服务设施被合理配置，是振兴城市活力、疏解大城市功能过度集中的重要策略。

各个全球城市的CBD集聚区规模一般为1KM²，其中70%以上的功能均为商务办公，而居住、社区服务、生态等功能则被疏解到与商务区紧邻的更宜居的地区。

那么问题来了：

和北外滩、杨浦滨江对应的“生活圈”，在哪儿？

我们来从国际著名的大都市案例分析入手，发现：

每个经济高度集聚的商务区，都会在距其2KM左右的地区有一块大型公共空间，为民众提供生活居住、休闲娱乐功能。

伦敦金融城

伦敦环海德公园板块：位于伦敦的中央活动区的西侧，距离伦敦金融城约2.5公里。

该板块是融合了英国传统园林与现代都市风格的高端居住社区，拥有众多著名私立学校形成的高品质教育资源、伦敦西区多个优质博物馆集聚塑造的文化艺术氛围和卓越的社区绿化景观环。

伦敦环摄政公园板块：同样位于伦敦的中央活动区的西侧，距离伦敦金融城约2公里。

板块内代表住宅：海德公园一号公寓，由建筑大师理查德·罗杰斯设计，内部装修奢华考究。

东京新宿CBD

环新宿御苑板块：其居住功能距离东京新宿CBD约2公里。

新宿御苑作为日本皇家园林风景优美，周边******了大规模的商业、优质医疗资源、博物馆等为支撑，高档住宅******，实现人文景观与都市时尚生活的双赢。

板块内代表住宅：竹谧公寓，位于代代木公园、新宿御苑和明治神宫三大公园之间，由日本建筑大师隈研吾设计。

香港中环CBD

香港环维多利亚公园板块：距离香港中环中央商务区约2公里。

该板块的公园面积很大，而且背靠太平山，坐拥维多利亚港，成就了这个板块独一无二的景观特色。板块西侧的铜锣湾汇聚了众多高档购物中心，充分满足了商业和娱乐休闲的需求。

板块内代表住宅：mount nicholson，距离维多利亚公园约1.5公里，藏身于美丽安静的自然环境中，可俯瞰跑马地、铜锣湾、维多利亚港等城市地标。

从伦敦海德公园、东京新宿御苑到香港维多利亚公园等世界著名的城市公园，在寸土寸金的市中心出现大面积绿地，无疑是集景观资源、人文内涵和商业潜力于一体的奢侈品。

这些“中央商务区”和“环公园生活圈”，在各个方面都形成了协同、联动的关系：

在功能上：一个是“产”，一个是“城”。

在空间上：一处高耸紧凑，一处低矮宽阔。

在感官上：一处繁，一处静。

在体验上：一节奏急促，一悠然舒缓。

如今北外滩16栋180米以上的超高层建筑群平地而起、在线经济头部企业齐聚杨浦滨江之时，汇聚着上海新晋中央活动区功能的北外滩和杨浦滨江，必将需要营造一处具有高品质居住生活空间和休闲游憩空间的场所，和它互为补充、支撑和提升，正是“环和平公园”板块。

【上海“都心”新格局】@是规划不是鬼话

正如

人民公园之于外滩，

世纪公园之于陆家嘴，

随北外滩和杨浦滨江而起的，

将是“环和平公园”板块。

“环和平公园”板块

所谓的“环和平公园”板块是指，以和平公园为中心的2公里半径范围。

板块主要涉及五个社区：杨浦区江浦社区、四平社区和虹口区嘉兴社区、欧阳社区、北外滩社区。

【“环和平公园”板块具体范围】@是规划不是鬼话

如果你对这个区域比较了解的话，你会发现：“环和平公园”板块内的商业休闲、教育医疗、高品质住宅等生活服务设施都已相当成熟。

【成熟的高端居住氛围】@是规划不是鬼话

不同于近两年我们接触的北外滩和杨浦滨江的新房项目，周边都是以规划为主、建成的很少，为什么“环和平公园”板块会这么成熟呢？

04

新兴板块

难得的“成熟”

早在北外滩和杨浦滨江规划出来之前很久，这里就一直是杨浦区的发展重点。

杨浦区西部核心发展带

“环和平公园”板块，位于杨浦区的西部核心发展轴上，也是杨浦区发展较为成熟的地区。

【杨浦区规划结构图】@杨浦区单元规划

大连路-四平路-淞沪路发展轴：这是杨浦区的核心发展轴，串联起东外滩城市主中心（杨浦滨江）、大连路功能集聚区、江湾-五角场副中心、环同济、新江湾城等全区重点发展区域。

【板块与杨浦区规划结构的区位关系】@是规划不是鬼话

而位于北外滩和杨浦滨江的城市更新主轴与杨浦区西部核心发展轴的交界之处，是“环和平公园”板块中成熟度和期望值都较高的位置。来看看这里的“15分钟生活圈”。

如果我们仔细看一下这个板块的“15分钟生活圈”详细规划：

【“15分钟生活圈”用地规划图】@是规划不是鬼话

会发现周边有大量的商业服务和商务办公用地，涵盖了太阳宫、月亮湾、海上海广场、宝地广场、紫荆广场、旭辉MALL等多处大型商业综合体，还有北美广场、互联宝地、光大安石等大型商办。

【商业商办规划图】@是规划不是鬼话

【周边商业综合体实景】@是规划不是鬼话

还有大量的基础教育设施、医疗、公园等成熟的生活配套。尤其是密集分布了大量基础教育学校分布密集，紧邻存志中学和打一小学等名校。同时，区域内还涵盖了新华医院、中西医结合医院两大三甲医院，医疗保障充足、适合养老。

【周边生活服务设施实景】@是规划不是鬼话

【周边生活服务设施实景】@是规划不是鬼话

还有和平公园、江浦公园两大区级公园，另有沿河沿路的线状绿地以及小型绿地分布其间、环境宜居。

【公共绿地规划图】@是规划不是鬼话

【周边公园实景】@是规划不是鬼话

总体而言：

北外滩和杨浦滨江近些年一直沿着两条“城市更新主线”在发展。第一条是位于滨水第一层面的城市更新主线，偏产业功能维度，串起了苏河湾万象天地、世界会客厅、字节跳动、美团、B站等滨水重大项目，对外展示城市形象的。

另一条则是位于腹地的沿北横通道（周家嘴路）两侧的城市更新主线，偏宜居休闲维度的，串起了安康苑、弘安里、瑞虹新城、大连路、江浦路等城市更新群落，是对内的、偏高品质生活服务的。

旧有“霞飞路”（现淮海路）串起的是老上海市中心（徐汇、静安、黄浦）海派文化地区；今有“周家嘴路”（北横通道）串起的是苏河湾、北外滩、杨浦滨江等新晋市中心（中央活动区）。

而这条轴上位于北外滩和杨浦滨江交界点的大连路地区城市更新群落较为特别。“左手北外滩、右手杨浦滨江”的独特区位使其受到“双重辐射”。而且沿着大连路南下，就是对岸的陆家嘴金融城。

我们又建了个“杨浦滨江”板块规划与置业讨论群，是一个关于杨浦滨江地区的城市规划 & 楼盘置业的讨论群，欢迎大家加入。

对了，还有！

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